Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - Perguntas e Respostas

Consulte abaixo as respostas de dúvidas frequentes.

E, a qualquer momento, para consultar a página com informações completas sobre o ITBI, clique aqui.

 

1) O que é o ITBI-IV? Ou ITBI?

ITBI-IV, ou como é comumente chamado, ITBI, é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis realizada “Inter Vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel.

Ato oneroso é aquele que produz vantagens e obrigações para as partes envolvidas. Um exemplo típico é a compra e venda de um bem.

O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou direitos. No exemplo de compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o imposto é o comprador.

Já no caso de transmissão de bens imóveis por meio de doação o imposto devido é o ITCMD (imposto estadual), por não se tratar de ato oneroso.

2) Onde posso obter a guia de recolhimento do ITBI?

A emissão da guia é feita a partir do preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias, disponível no endereço eletrônico: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/, utilizando a opção que se adeque ao caso “Declaração de Transações Imobiliárias (Imóveis Urbanos, Rurais ou amparados por mandado de segurança)”.

Informações completas sobre o preenchimento da guia para os diversos tipos de contratos estão disponíveis em:

Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Mais Frequentes); ou

Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Menos Frequentes).

3) Comprei um imóvel que ainda não possui o número do IPTU. Como devo fazer o recolhimento do ITBI?

Há situações (principalmente nos casos de imóveis novos) em que o imóvel não possui número de cadastro municipal individualizado (ou seja, não possui número de IPTU próprio).

Se for esse o seu caso, para a emissão da guia do ITBI:

1) Informe um dos números de IPTU (área maior) existentes.

2) Ao preencher a DTI – Declaração de Transações Imobiliárias, na pergunta “Está sendo transmitida a totalidade do imóvel?”: responda “Não”.

3) No campo “Proporção transmitida”: informe a proporção do imóvel adquirido, em porcentagem (%).

4) Caso se trate de apartamento ou vaga em condomínio, será necessário informar a Fração Ideal. Essa informação consta na matrícula do imóvel.

5) Para mais informações sobre o cálculo, consulte o endereço eletrônico:
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513

6) Informações completas sobre o preenchimento da guia para os diversos tipos de contratos estão disponíveis em:

Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Mais Frequentes); ou

Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Menos Frequentes).

4) O ITBI pode ser parcelado?

Não. O imposto deve ser pago em uma única parcela. O atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, além de atualização monetária pelo IPCA, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.

O ITBI somente poderá ser parcelado por meio do PAT - Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (https://pat.prefeitura.sp.gov.br/) quando houver auto de infração emitido pela fiscalização da Secretaria Municipal da Fazenda que não esteja inscrito em dívida ativa.

5) Onde posso obter informações sobre a forma de cálculo do ITBI?

Para mais informações sobre o cálculo consulte o endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513

6) Não concordo com o Valor Venal de Referência, ou não concordo com o valor que a prefeitura atribuiu ao imóvel que estou adquirindo. O que posso fazer?

É possível solicitar uma Avaliação Especial para fins de tributação de ITBI, mediante autuação de processo, preferencialmente, pelo atendimento à distância no endereço eletrônico: https://sp156.prefeitura.sp.gov.br/portal/servicos/informacao?t=668&a=682&servico=3946.

Ou agende um atendimento no CAF – Centro de Atendimento da Fazenda, clique aqui.

Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.

Obs.: Nos casos em que o tributo já tenha sido pago, é possível fazer o pedido de restituição do imposto cumulado com o pedido de avaliação especial do imóvel. Se foi esse o caso, utilize o modelo 12 da lista de formulários (Solicitação de Restituição de ITBI-IV cumulada com Pedido de Avaliação Especial), e solicite a restituição pelo SAV – Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.

 

7) Nas cessões de direitos, o imposto incide somente sobre o valor da cessão?

Nas cessões de direitos decorrentes de compromisso de venda e compra, o contribuinte do imposto é o cedente de tais direitos.

Já a base de cálculo é o valor do bem transmitido. Caso exista saldo devedor no momento da cessão, assumido pelo cessionário perante o promitente vendedor, este saldo poderá ser abatido da base de cálculo.

Quando a transmissão a cessão de direitos de compromisso de compra e venda for escolhida como natureza da transmissão, o sistema disponibilizará o campo apropriado para informação do saldo devedor. Este valor deverá constar de forma expressa no instrumento de cessão de direitos.

Informações completas sobre o preenchimento da guia para contrato particular de cessão de direitos está disponível em: Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Mais Frequentes); Cessão de direitos relativos à promessa ou compromisso de compra e venda.

Obs.: Caso seja contrato de cessão de direitos com financiamento bancário consulte a questão nº 8.

 

8) Fiz uma Cessão de direitos com financiamento bancário. Como devo preencher a guia?

Quando a aquisição é feita por meio de financiamento e ocorre a constituição da propriedade fiduciária para a instituição financeira, nos casos de venda do imóvel durante a vigência da dívida, alguns bancos costumam denominar o instrumento de transferência como "cessão de direitos".

Entretanto, a transmissão é configurada como venda, e, nestes casos, deve ser escolhida a opção 1 (compra e venda).

Por se tratar de um documento particular, porém com poder de público, uma vez que permite o registro no cartório de registro de imóveis, o preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias deverá ser feita como compra e venda.

9) Preciso recolher o ITCMD e me informaram que deveria conseguir o valor venal de referência do imóvel do exercício de 2004 (ou anterior), onde consigo?

O Imposto sobre Transmissão Causa-Mortis e Doações – ITCMD é de competência da Secretaria da Fazenda Estadual de São Paulo. Sugerimos consulta àquele órgão, por meio da página oficial na internet ou em posto fiscal daquela Secretaria Estadual.

Apenas a título de informação, O valor venal de referência foi criado em 2005 e só existe a partir desta data. Caso precise de um valor para o imóvel anterior a 2005, emita a certidão de dados cadastrais do imóvel referente ao ano necessário, através do seguinte link:

https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/certidoes/index.php?p=2395

10) Estou financiando meu imóvel mas não pelo Sistema Financeiro de Habitação, nem pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com devo preencher a declaração?

Nesse caso, basta informar no campo “Tipo Financiamento” a opção “SFI, Carteira Hipotecária, Consórcio, etc”. Não será necessário informar o valor financiado uma vez que para estes tipos de financiamento não há redução da alíquota do imposto.

11) Comprei um apartamento e uma vaga de garagem. Devo preencher 2 Declarações de Transações Imobiliárias?

Verifique qual é o seu caso:

1) O apartamento e a vaga da garagem têm lançamentos de IPTU distintos.

Será necessário preencher 2 Declarações de Transações Imobiliárias, uma para cada imóvel que possua cadastro próprio de IPTU.

2) O apartamento e a vaga da garagem têm um único lançamento de IPTU (mesmo que tenham matrículas independentes no cartório de registro de imóveis)

Será necessário preencher apenas uma Declaração de Transação Imobiliária.

Se a aquisição foi feita com financiamento pelo SFH- Sistema Financeiro de Habitação ou MCMV- Minha Casa Minha Vida, a parte financiada deverá ser informada apenas na declaração referente ao apartamento. Na declaração da garagem não deve ser informado valor financiado.

12) Comprei um imóvel com 2 matrículas (uma para o apartamento e outra para a vaga) com um número de IPTU. Como devo fazer o recolhimento do ITBI?

O preenchimento da DTI é feito com base no número do cadastro do IPTU, sendo assim será preenchida uma única guia para a transação. Importante: informe o valor total da transação, mesmo que estejam em contratos separados.

O preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias tem como consequência a emissão da guia de recolhimento do ITBI.

13) Ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI – Declaração de Transações Imobiliárias, cometi um erro. O que devo fazer?

Neste caso, há duas possibilidades:

  1. a) Se ainda não foi feito o pagamento do tributo, basta preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI – DECLARAÇÃO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS novamente, desprezando a anterior.
  2. b) Se o pagamento já foi realizado, será necessário retificar a Declaração. Tanto a abertura do processo administrativo, como o encaminhamento do formulário e da respectiva documentação são realizados pelo Portal SP156. Uma vez no portal, basta acessar “Finanças”, “Ainda não encontrou?”, Assunto “ITBI - Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis”, e selecionar o serviço desejado.

Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.
 

14) Emiti uma guia de recolhimento e informei a data errada, com isso o cartório disse que o valor está errado. Tenho que emitir uma guia complementar?

O procedimento para correção da data da transação informada com erro na DTI - Declaração de Transações Imobiliárias é solicitar a retificação da guia de pagamento.

Se a retificação da data implicar pagamento de diferença, uma nova guia será enviada quando da análise do processo.
Para informações sobre a retificação de guia de pagamento ITBI consulte a questão nº 13.

15) Emiti uma guia de pagamento, mas com valor a menor como posso pagar a diferença?

É muito simples. Acompanhe o exemplo abaixo.

O munícipe realizou transação de R$ 500.000,00, porém, por engano, pagou ITBI sobre R$ 400.000,00.

Logo, existe uma diferença de R$ 100.000. Sobre essa diferença deverá ser calculada a alíquota de 3% do ITBI, que são R$ 3.000,00. Esse é o valor a declarar na emissão da guia complementar.

Para emitir a guia complementar com o valor da diferença a ser paga clique aqui.

Será necessário informar o número da guia a ser complementada (neste exemplo, o nº da guia paga sobre os R$ 400.000,00), além do valor da diferença a ser paga (neste exemplo, R$ 3.000,00). O sistema calculará os encargos automaticamente.

16) Efetuei o pagamento do ITBI, e perdi a guia de recolhimento do ITBI. Como devo proceder?

No caso de perda ou extravio da guia de recolhimento poderá ser solicitada a Certidão de Recolhimento do ITBI, para mais informações clique aqui.

 

17) Preciso comprovar que o valor recolhido a título de ITBI é suficiente para suprir o valor devido, como proceder?

O pedido de homologação de recolhimento de ITBI é cabível quando o contribuinte ou interessado quiser pleitear o reconhecimento expresso, por parte da administração pública, de que o valor recolhido a título de ITBI é suficiente para satisfazer o tributo devido.

Tanto a abertura do processo administrativo para essa finalidade, como o encaminhamento do formulário e da respectiva documentação são realizados pelo Portal SP156. Uma vez no portal, basta acessar “Finanças”, “Ainda não encontrou?”, Assunto “ITBI - Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis”, e selecionar o serviço desejado.

Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.

 

18) Sobre qual valor é calculado o ITBI no município de São Paulo?

A base de cálculo para o recolhimento do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.

A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991.

Para consultar o Valor Venal de Referência tenha em mãos o número do IPTU, a data da transmissão e clique aqui.

19) Quais os prazos para o pagamento do ITBI?

Para consultar os prazos para recolhimento do ITBI clique aqui.

20) Adquiri um imóvel em leilão, cujo "Auto de Arrematação" tem data de 01/03/XX e a "Carta de Arrematação" foi emitida pelo juiz em 12/07/XX. Qual data devo utilizar no preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias?

A data do fato gerador é a data da arrematação, não a data da carta de arrematação, de acordo com a legislação tributária em vigor.

Para consultar outros prazos para recolhimento do ITBI clique aqui.

21) Paguei o tributo indevidamente/ em duplicidade /a maior. Como faço para reaver o dinheiro pago?

Caso o contribuinte tenha pago o tributo em duplicidade ou valor a maior deverá solicitar a restituição dos valores pagos ou da diferença, para isso será necessário autuar processo administrativo no SAV- Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.

Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.

22) Foi publicada a Lei nº 16.098 em 29/12/2014 alterando a alíquota do ITBI de 2% para 3%. A partir de quando essa nova alíquota entrará em vigor?

Essa lei entrou em vigor no dia 30 de março de 2015. Assim, a alíquota será de 2% para as transmissões ocorridas até 29/03/2015. Para transmissões ocorridas a partir de 30/03/2015 será de 3%.

23) Onde posso obter informações sobre isenção do ITBI?

Para acessar as informações sobre isenção do ITBI clique aqui, ou pelo portal de ITBI em www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/.

24) Recebi um Auto de Infração. O que é isso?

O Auto de infração é um documento lavrado por Auditor Fiscal Tributário, quando a fiscalização apura qualquer infração à legislação relativa ao recolhimento do ITBI. Por exemplo, pagamento a menor ou a falta dele.
A cobrança do valor devido é feita pelo lançamento do tributo via auto de infração.

 

25) Recebi um Auto de Infração como posso pagar?

O Auto de infração poderá ser pago de duas formas:

1) Dentro deste prazo de 30 dias, na opção de pagamento à vista, será concedido desconto de 50% no valor da multa.

Pagamento à vista em até 30 dias da data da notificação (data que foi recebido ou da ciência no DEC) é necessária a emissão da guia para pagamento, pelo link: https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/emissaoguia9/.

2) Também é possível pagar de forma parcelada. Acesse e consulte benefícios e demais condições do PAT - Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários.
 

26) Recebi um Auto de Infração e não concordo com ele. Como posso contestar?

A contestação (impugnação) do Auto de infração pode ser feita em até 30 dias da notificação pelo SAV – Sistema de Atendimento Virtual, disponibilizado no link https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/?p=27171.

O SAV está disponível de segunda a sexta-feira, das 06h às 23h59min. É necessário o uso de Senha Web ou certificado digital.

27) Recebi um auto de infração que está inscrito em dívida ativa, onde posso obter informações?

Cobrança de débito inscrito em dívida ativa é administrada pela PGM – Procuradoria Geral do Município. Procure o atendimento daquela Secretaria. Clique aqui.

28) Entrei com processo sobre o ITBI. Como acompanhar o andamento?

O interessado poderá acompanhar o andamento do processo, via internet. Para isso, clique aqui.

Deve clicar em “Consulte um processo por número/documento Acompanhe sua solicitação” e, em seguida, digitar o respectivo número do processo eletrônico, no campo “Número (Processo/Documento/Solicitação)”.

29) Entrei com processo, como vou ficar sabendo da resposta?

Verifique qual é o seu caso.

1) Requerente é Pessoa Física: Deverá acompanhar as publicações feitas pelo Diário Oficial da Cidade de São Paulo acessando o link http://www.docidadesp.imprensaoficial.com.br/. No campo de “busca por palavra-chave” digite o número do processo eletrônico.

2) Requerente é Pessoa Física com advogado constituído nos autos: o advogado deverá acompanhar as correspondências enviadas pelo DEC - Domicílio Eletrônico do Cidadão Paulistano;

3) Requerente é Pessoa Jurídica estabelecida no município de São Paulo: deverá acompanhar as correspondências enviadas pelo DEC - Domicílio Eletrônico do Cidadão Paulistano;

4) Requerente é Pessoa Jurídica estabelecida fora do município de São Paulo: deverá acompanhar as publicações feitas no Diário Oficial da Cidade de São Paulo, acessando o link http://www.docidadesp.imprensaoficial.com.br/. No campo de “busca por palavra-chave” digite o número do processo eletrônico.

30) Onde posso encontrar informações sobre a não incidência do ITBI?

Para informações sobre a não incidência do ITBI consulte o site da Secretaria Municipal da Fazenda, clique aqui.

31) Onde posso encontrar informações sobre a imunidade do ITBI?

Algumas transmissões de bens e direitos são imunes ao ITBI, de acordo com dispositivos da Constituição Federal.
Para saber quais são esses casos, e obter mais informações relativas à imunidade de ITBI clique aqui.

32) Contestei um Auto de Infração, mas a impugnação foi indeferida. Quais são as opções que tenho?

Terá as seguintes opções:

1) Se concordar com a cobrança, o interessado poderá, no prazo de 30 dias da decisão, efetuar o pagamento com desconto de 25% sobre o valor da multa.

Para emitir a guia, preferencialmente, pelo atendimento à distância no Portal SP 156. Clique aqui.

Ou deve agendar um atendimento no CAF – Centro de Atendimento da Fazenda, Para agendar clique aqui.

Também é possível pagar de forma parcelada por meio do PAT – Parcelamento Administrativo de Tributos, acesse e consulte benefícios e demais condições. Clique aqui.

2) Caso discorde da decisão, terá o prazo de 30 dias da decisão, para entrar com recurso por meio do SAV- Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.

O SAV está disponível de segunda a sexta-feira, das 06h às 23h59min. É necessário o uso de Senha Web ou certificado digital.

IMPORTANTE

Se a impugnação foi realizada presencialmente no CAF, o recurso também deverá ser realizado pelo CAF. Lembre-se que, nesse caso, o agendamento prévio é obrigatório.

Do contrário, se a impugnação foi realizada via SAV, o recurso também deverá ser realizado via SAV.

 

33) Qual valor devo declarar ao fazer o preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias? O valor do VVR – Valor Venal de Referência ou o valor da Transação?

O valor a ser preenchido é o da transação. Este será adotado como base de cálculo do imposto, salvo se o valor venal de referência do imóvel for superior.

34) Ainda tenho dúvidas. Quais são os canais de atendimento?

Atendimento Remoto – acesse o Portal 156, selecione “Finanças”, em seguida “ainda não encontrou?”, depois no assunto selecione “ITBI”, além das cartas de serviço que detalham os principais serviços poderá mandar o questionamento específico utilizando o “Fale com a Fazenda”.