Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Não-incidência


1 – O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:
1.1- decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
1.2- quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
1.3- incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
1.4- aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoas jurídica a que foram conferidos;
1.5- decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica;
1.6- sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei Federal 9.514/1997.
Nas hipóteses 1.3, 1.4 e 1.5 haverá a incidência do imposto se o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.

2 – Declaração:
Nos termos da Instrução Normativa SF/SUREM nº.13/2018, o declarante, por meio do preenchimento de um formulário eletrônico no sistema de Gestão de Benefícios Fiscais (GBF), entregará todos os dados, e documentos, relativos ao benefício fiscal a que faz jus para que o declaração possa ser levada a registro no órgão competente.

Para iniciar sua declaração, clique aqui.

A autenticidade da Declaração poderá ser confirmada no endereço eletrônico https://www.sdi.prefeitura.sp.gov.br/ConsultarAutenticidadeDeclaracaoITBI/
Caso ocorra algum impeditivo para a emissão da declaração, o declarante deverá encaminhar a ocorrência preenchendo o formulário no link: http://www.prefeitura.sp.gov.br/falecomafazenda.
Para a entrega da declaração será necessário fornecer a “Declaração de uso dos imóveis”.
• Baixe aqui a Declaração de uso de imóveis (clique aqui).

3 – Procedimentos posteriores
Após a entrega, o declarante poderá:
3.1 – cancelar a declaração: quando entender deixou de fazer jus ao benefício fiscal;
3.2 – retificar a declaração: quando constatar que há algum dado, ou documento, a ser alterado ou incluído.
3.3 - renovar a declaração: a renovação poderá ser feita em duas situações.
3.3.1 – Durante o prazo previsto no art.4º, §§1º e 2º da Lei nº.11.154/1991, o declarante deverá complementar a documentação fiscal nos anos legalmente previstos;
3.3.2 – Quando o declarante, diante de uma nova transmissão que não tenha a mesma data da declaração anterior, optar por aproveitar a documentação já anexada. Esse procedimento é o mesmo que entregar uma nova declaração, com a única vantagem de aproveitar documentos já anexados em outras declarações.
Obs: o ícone da renovação somente ficará disponível a partir do exercício seguinte à entrega da Declaração.
A Secretaria Municipal da Fazenda, por intermédio de suas unidades de competentes, poderá, a qualquer tempo, notificar o declarante a apresentar novas documentações que comprovem o gozo do benefício fiscal.
Caso não comprovado pelo interessado, será efetuado o lançamento do imposto, nos termos dos artigos 15 e 16 da Lei 11.154/1991 e do artigo 8º do Decreto 31.134/1992.

4- Manual do GBF

• Baixe aqui o manual (clique aqui).


5 - Atendimento ao Público

• Atendimento telefônico: Ligue para 156.
• Atendimento pela internet : O interessado deverá encaminhar o questionamento para o endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br/falecomafazenda. Selecione a Categoria “MEU IMÓVEL” ou “MINHA EMPRESA” e Assunto: "Sistema de Declaração de Imunidade (SDI)".


6 - Perguntas e Respostas – Gestão de Benefícios Fiscais

1 – O que é a Gestão de Benefícios Fiscais (GBF)?
É a ferramenta que possibilita a emissão, renovação, retificação ou cancelamento da Declaração por pessoas físicas e jurídica que façam jus a benefícios fiscais administrados pela Secretaria Municipal da Fazenda, instituída pelo Decreto nº 58.331, de 20 de julho de 2018, e regulamentada pela Instrução Normativa SF/SUREM nº 13, de 24 de agosto de 2018.

2 – Como pode ser feito o acesso ao GBF?
O acesso é Via Senha Web, vinculada exclusivamente a um CNPJ ou CPF. Para solicitar uma Senha Web (clique aqui).

3 – Posso acessar o GBF com meu certificado Digital?
Ainda não. Existe, no entanto, a alternativa de utilizar o Certificado Digital para facilitar a criação de uma Senha Web.

4 – Quais benefícios fiscais estão compreendidos pelo GBF?
A utilização do GBF fica restrita ao reconhecimento administrativo da não incidência de Imposto sobre Transmissão “Inter-Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV, até ulterior deliberação da Secretaria Municipal da Fazenda, nos termos do Art. 12 da Instrução Normativa SF/SUREM nº 13, de 24 de agosto de 2018.

5 – Quem pode entregar a declaração pelo GBF?
A declaração é emitida em nome do declarante, então somente o adquirente de bem imóvel poderá entregar a declaração utilizando-se da sua senha Web.

6 – Posso imprimir mais de uma Declaração?
Sim, a impressão da Declaração é livre.

7 – Constatei que houve um erro na minha Declaração, o que eu faço?
Nesse caso, você poderá RETIFICAR sua declaração para alterar dados anteriormente inseridos ou para incluir novos documentos.
Retificação: é uma funcionalidade do GBF que permite a inclusão de novos dados, ou documentos, e para incluir, ou alterar, dados anteriormente inseridos de forma equivocada. Nesse caso, a Declaração terá uma nova numeração.
O prazo para a retificação é de 90 dias a contar da situação ensejadora da situação anteriormente cadastrada, nos termos do art.6º da Instrução Normativa SF/SUREM nº.13/2018.

8 – Após a entrega da Declaração, percebi que não faço jus ao benefício fiscal, o que eu faço?
Nesse caso, você poderá CANCELAR sua declaração e providenciar o pagamento do ITBI devido.
Cancelamento: é uma funcionalidade do GBF que permite o cancelamento da declaração quando o declarante entende não fazer jus ao benefício fiscal.

9 – Tenho que anexar os documentos durante o prazo estabelecido nos §§ 1º e 2º do art.4º da Lei nº.11.154/1991, como eu faço?
Na entrega da declaração, o sistema já abrirá campos para a entrega de documentos relativos aos exercícios anteriores, mas não permitirá a entrega de documentos que ainda não existem.
Nos anos posteriores, o declarante deverá anexar os documentos utilizando da funcionalidade chamada RENOVAÇÃO.
Renovação: é uma funcionalidade do GBF que permite a inclusão de novos documentos em uma declaração anteriormente emitida. Nesse caso, a numeração da Declaração não será alterada porque houve apenas uma inclusão de documentos necessários a comprovação do benefício fiscal. Por ser uma funcionalidade que somente é utilizada em anos distintos, ela só ficará disponível no exercício seguinte à entrega da declaração.

10 – Há alguma outra utilidade para a renovação?
Sim. Algumas empresas efetuam diversas transmissões imobiliárias em datas distintas. Cada data corresponde a um fato gerador distinto, o que enseja a entrega de declarações distintas, embora seja o mesmo declarante.
Para facilitar o preenchimento da declaração por ser o mesmo declarante, essa funcionalidade facilitará a entrega da declaração pelo mesmo declarante porque replicará os documentos da declaração anteriormente efetuada.
Obs: não é obrigatória a utilização da renovação para fatos geradores distintos. O declarante, se achar melhor, poderá entregar uma nova declaração.

11 – Esqueci de inserir outros imóveis na Declaração, o que eu faço?
Caso tenha esquecido de inserir outros imóveis para a mesma operação, o declarante deverá retificar a declaração acrescentando os novos imóveis.

12 – Informei meus dados errados na Declaração. O que faço?
Caso seus dados tenham sido informados erroneamente, você poderá RETIFICAR a declaração.
Importante ressaltar que é necessária a conformidade de seus dados com a Receita Federal, o Cadastro Imobiliário Fiscal e o Cadastro de Contribuintes Mobiliários, pois a Prefeitura, antes ou depois de qualquer ação realizada por qualquer contribuinte, pode submeter fiscalizações em busca de discrepâncias.

13 – Minhas informações estão corretas, mas não consigo acessar a declaração.
Verifique se o “pop-up” está desbloqueado, independente do navegador que esteja usando. Caso esteja bloqueado, efetue e desbloqueio e imprima novamente.
Na hipótese de bloqueio da Declaração por inconsistência de informações ou erro preenchimento, o interessado deverá encaminhar a situação ao endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br/falecomafazenda. Selecione a Categoria “MEU IMÓVEL” ou “MINHA EMPRESA” e Assunto: “Sistema de Declaração de Imunidade (SDI)”.

14 – Existe um navegador específico para acesso ao sistema da GBF?
Pode ser utilizado qualquer navegador, para qualquer ação dentro do sistema, desde que seus pop-ups estejam desbloqueados.

15 – A declaração deve ser enviada à Prefeitura?
A Declaração deverá ser preenchida anualmente, até o dia 30 de dezembro do exercício em que ocorrido o respectivo fato gerador do título.
Para os casos em que os efeitos do benefício fiscal se prorroguem no tempo, ou necessite de renovação anual, o declarante poderá renovar a declaração anteriormente apresentada.
O Não atendimento aos prazos, formas e condições estabelecidos nesta na Instrução Normativa SF/SUREM nº 13, de 24 de agosto de 2018, sujeitará o declarante às penalidade previstas na legislação municipal, sem prejuízo da apuração e recolhimento dos tributos devidos, quando for o caso, e seus consectários legais.

16 – Não efetuei a renovação da Declaração. Existe alguma penalidade?
Sim, poderá acarretar na perda do benefício fiscal, com a consequente cobrança retroativa dos tributos devidos, nos termos do parágrafo único, Art. 7º da Instrução Normativa SF/SUREM nº 13, de 24 de agosto de 2018.

17 – Estou na Dívida Ativa. Ainda possuo este benefício?
Não, nos termos do Art. 6° do Decreto n° 58.331/18.

18 – Onde posso consultar a veracidade da minha declaração?
Acesse https://www.sdi.prefeitura.sp.gov.br/ConsultarAutenticidadeDeclaracaoITBI/ e informe os campos obrigatórios.

19 - Meu arquivo é maior do que 10MB. Como devo proceder para anexar?
Terá que dividir o arquivo em tantos quantos necessários para não exceder o limite.

20 – Meu IPTU possui mais de uma matrícula, como devo proceder nesse caso?
Em tese, um imóvel só pode possuir uma única matrícula imobiliária. Caso o imóvel tenha sido resultado de um englobamento (fusão de dois imóveis), por exemplo, o correto seria realizar a unificação das matrículas no registro competente.
Nos termos do art. 35 da Lei nº.8.934/1994, os instrumentos particulares que contenham a incorporação de bens imóveis deverão conter a descrição do imóvel e sua(s) respectiva(s) matrículas.

Art. 35. Não podem ser arquivados:

I - os documentos que não obedecerem às prescrições legais ou regulamentares ou que contiverem matéria contrária aos bons costumes ou à ordem pública, bem como os que colidirem com o respectivo estatuto ou contrato não modificado anteriormente;
II - os documentos de constituição ou alteração de empresas mercantis de qualquer espécie ou modalidade em que figure como titular ou administrador pessoa que esteja condenada pela prática de crime cuja pena vede o acesso à atividade mercantil;
III - os atos constitutivos de empresas mercantis que, além das cláusulas exigidas em lei, não designarem o respectivo capital, bem como a declaração precisa de seu objeto, cuja indicação no nome empresarial é facultativa;
IV - a prorrogação do contrato social, depois de findo o prazo nele fixado;
V - os atos de empresas mercantis com nome idêntico ou semelhante a outro já existente;
VI - a alteração contratual, por deliberação majoritária do capital social, quando houver cláusula restritiva;
VII - os contratos sociais ou suas alterações em que haja incorporação de imóveis à sociedade, por instrumento particular, quando do instrumento não constar:
a) a descrição e identificação do imóvel, sua área, dados relativos à sua titulação, bem como o número da matrícula no registro imobiliário;
b) a outorga uxória ou marital, quando necessária;
VIII - os contratos ou estatutos de sociedades mercantis, ainda não aprovados pelo Governo, nos casos em que for necessária essa aprovação, bem como as posteriores alterações, antes de igualmente aprovadas.
Parágrafo único. A junta não dará andamento a qualquer documento de alteração de firmas individuais ou sociedades, sem que dos respectivos requerimentos e instrumentos conste o Número de Identificação de Registro de Empresas (Nire).

Para o preenchimento do GBF, sugerimos que, caso um imóvel tenha mais de uma matrícula, seja informado o número da matrícula que contenha a maior proporção do imóvel.

21 – Sou empresário individual, posso solicitar a não incidência do ITBI em uma subscrição de capital com integralização de imóveis?
Não. No caso do EMPRESÁRIO INDIVIDUAL, ressalvado o EIRELI, não há a possibilidade de integralização de um imóvel porque o próprio imóvel já faz parte do acervo do próprio empresário. Os temas de não incidência para o EMPRESÁRIO INDIVIDUAL são mais restritos (Atribuição de Unidade Autônoma em Condomínio e Construção a Preço de Custo ou Administração).
Já no caso do EIRELI, há a possibilidade de integralização de bens imóveis porque há uma separação patrimonial.

22 – Já tenho uma Declaração de Não Incidência do ITBI que não foi obtida via GBF. Devo entregar uma nova declaração via GBF?
Não. A declaração tem por finalidade permitir o registro da transmissão do imóvel sem a comprovação do pagamento do ITBI (ver item a seguir), mas a Administração poderá a qualquer tempo, respeitado o prazo decadencial, verificar a exatidão dos documentos apresentados, bem como solicitar novos documentos.
Caso já tenha sido emitida a Declaração por outro procedimento, não haverá a necessidade de emissão via GBF, mas vale lembrar que, futuramente, o interessado será notificado a apresentar a documentação comprobatória de sua atividade preponderante.
Caso a Declaração tenha sido emitida via GBF, cumpre informar que deverá ser feita a Renovação durante os anos subsequentes (entrega de documentação comprobatória da atividade preponderante).

23 – Após a emissão da Declaração, preciso aguardar alguma decisão por parte da Administração Tributária?
Não. A Declaração é o meio hábil para o registro do imóvel. Ocorre que, caso a Administração necessite de mais informações, poderá, respeitado o prazo decadencial, solicitar nova documentação comprobatória da situação alegada.
Cumpre informar que o interessado não precisará de uma decisão definitiva da Administração, mas deverá renovar a Declaração anexando novos documentos nos anos subsequentes, quando couber.

24 – Posso declarar a Não Incidência do ITBI no GBF antes da ocorrência do fato gerador?
Sim. Nesse caso, quando estiver emitindo a Declaração, insira a data atual para poder prosseguir na inclusão dos demais dados. Como ainda não ocorreu o fato gerador, o interessado DEVERÁ incluir a “minuta” da escritura de incorporação dos imóveis, contendo toda a descrição da operação.
Após a obtenção da ESCRITURA PÚBLICA, a Declaração DEVERÁ ser retificada coma data correta da transmissão, antes do registro no cartório competente.

25 – Como é feita a notificação por parte da Prefeitura de São Paulo?
A notificação é feita, em regra, via Domicílio Eletrônico do Cidadão Paulistano (DEC).
Para mais informações, clique aqui.