Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) - Cálculo do Imposto

BASE DE CÁLCULO

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.

A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991.

 

CÁLCULO DO ITBI

1. Na compra e venda com financiamento junto ao banco:

1.1. Para contratos de financiamento celebrados a partir de 25/02/2022:

O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:

1.1.1. Nas transmissões de imóveis de até R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação - SFH, no Programa de Arrendamento Residencial - PAR e de Habitação de Interesse Social - HIS, bem como aquelas realizadas por meio de consórcios, o ITBI será calculado mediante a aplicação:

a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado ou sobre o valor do crédito efetivamente utilizado para aquisição do imóvel , até o limite máximo de R$ 100.000,00 (**); e

b) da alíquota de 3% (três por cento) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 100.000,00 (*), financiado ou não.

(*) Vide Observações ao final dessa página.

O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.

1.1.2. Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ).

As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as compreendidas no SFH, PAR, HIS ou Consórcios quando o valor do imóvel superar R$ 600.000,00, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH para qualquer valor de imóvel.

1.2. Para contratos de financiamento celebrados até 24/02/2022:

O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:

1.2.1. Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS), o ITBI será calculado mediante a aplicação:

a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 110.175,62 (**); e

b) da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 110.175,62 (**), financiado ou não.

(*) Para contratos de financiamento anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).

(**) Vide Observações ao final dessa página.

O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.

1.2.2. Nas demais transações, mediante a aplicação da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ) .

As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as realizadas por meio de consórcios, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH.

(*) Para contratos de financiamento anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre toda a base de cálculo é de 2% (dois por cento).

2. Na compra e venda sem financiamento junto ao banco, bem como nas demais transações

O imposto será calculado aplicando-se a alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo.

(*) Para transações anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).

As demais transações aqui descritas incluem permuta, dação em pagamento, arrematação, adjudicação, integralização de capital, etc.

No caso de Cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda, deverá ser abatido da base de cálculo o valor do saldo devedor assumido pelo cessionário.

 

FÓRMULA PARA CÁLCULO DO ITBI

Legenda

BC = Base de Cálculo

F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 100.000,00 (*)

1. Para transações compreendidas no SFH, PAR ou HIS:

SFH, PAR ou HIS

Imóveis até R$ 600.000

Imóveis acima de R$ 600.000

A partir de 25/02/2022

ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03

ITBI = (BC) * 0,03

Entre 30/03/2015 e 24/02/2022

ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03

Até 29/03/2015

ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,02

 

2. Para transações realizadas por meio de consórcios:

Consórcios

Imóveis até R$ 600.000

Imóveis acima de R$ 600.000

A partir de 25/02/2022

ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03

ITBI = (BC) * 0,03

Entre 30/03/2015 e 24/02/2022

ITBI = (BC) * 0,03

Até 29/03/2015

ITBI = (BC) * 0,02

 

(*) Observações:

Data do contrato de financiamento

Limite para aplicação da alíquota de 0,5%

Limite de valor de imóvel

A partir de 25/02/2022

R$ 100.000,00

R$ 600.000,00

Entre 01/01/2022 e 24/02/2022

R$ 110.175,62

NÃO HÁ

Entre 01/01/2021 e 31/12/2021

R$ 100.104,16

NÃO HÁ

Entre 01/01/2020 e 31/12/2020

R$ 95.777,45

NÃO HÁ

Entre 01/01/2019 e 31/12/2019

R$ 91.820,01

NÃO HÁ

Entre 01/01/2018 e 31/12/2018

R$ 88.714,99

NÃO HÁ

Entre 01/01/2017 e 31/12/2017

R$ 86.172,89

NÃO HÁ

Entre 01/01/2016 e 31/12/2016

R$ 81.073,38

NÃO HÁ

Entre 03/01/2015 e 31/12/2015

R$ 73.256,87

NÃO HÁ

Entre 01/01/2015 e 02/01/2015

R$ 72.687,94

NÃO HÁ

Entre 01/01/2014 e 31/12/2014

R$ 68.843,97

NÃO HÁ

Entre 08/11/2013 e 31/12/2013

R$ 65.000,00

NÃO HÁ

Até 07/11/2013

R$ 42.800,00

NÃO HÁ

 

3. Tabela de atualização de valores para isenção de primeiro imóvel: 

Período

Valor (R$)

A partir de 01/01/2022

R$ 202.969,19

De 01/01/2021 a 31/12/2021

R$ 184.415,21

De 01/01/2020 a 31/12/2020

R$ 176.444,41

De 01/01/2019 a 31/12/2019

R$ 169.153,88

De 01/01/2018 a 31/12/2018

R$ 163.781,53

De 01/01/2017 a 31/12/2017

R$ 159.088,42

De 01/01/2016 a 31/12/2016

R$ 149.673,93

De 01/01/2015 a 31/12/2015

R$ 135.243,45

De 01/01/2014 a 31/12/2014

R$ 127.096,56

De 08/11/2013 a 31/12/2013

R$ 120.000,00