Um prédio particular desocupado há anos em uma das avenidas mais movimentadas da cidade transformou-se em hotel; dois casarões antigos, após mais de 20 anos de abandono, passaram a funcionar como república de estudantes; por fim, um edifício residencial, inacabado por anos, tornou-se endereço de hospedagens de curta duração. Esses são alguns exemplos de imóveis particulares que passaram a ter uso adequado nos últimos anos na região central de São Paulo, após atuação da Prefeitura para o combate à ociosidade.
Notificados pelo Município em 2017, 2019 e 2016, respectivamente, os três imóveis receberam neste ano a comprovação de cumprimento da função social da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). São casos simbólicos, afinal, estão em uma área bem servida de infraestrutura de transporte e serviços situada entre a Avenida Paulista, a Rua da Consolação e a Avenida 23 de Maio.
O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC) é um instrumento previsto na Constituição Federal de 1988 (Art. 182) e no Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10.257/01). Em São Paulo, encontra-se regulamentado pela Lei nº 15.234/10, Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e pelo Decreto nº 55.638/14. O objetivo é induzir os proprietários de imóveis ociosos (não utilizados, não edificados ou subutilizados) a promover o adequado aproveitamento de seu lote, evitando a degradação do próprio imóvel e do entorno. A finalidade do instrumento não é punir, mas sim reorientar o uso desses imóveis.
Desde 2014, quando se iniciou a aplicação do PEUC em São Paulo, 1.881 imóveis foram notificados pela Prefeitura por descumprirem a Função Social da Propriedade, ou seja, por estarem em sem ocupação, sem edificação ou com edificações cuja área não atinge o coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido por lei. Desse total, 339 proprietários deram aproveitamento ao imóvel após a notificação. Destaque para a região central, com 256 imóveis passando a ser utilizados em benefício da sociedade.
O prédio desocupado há anos em uma avenida importante e que hoje funciona como hotel fica na Rua da Consolação, 1813, a poucos metros da estação de metrô. Quando notificado pelo Município em 2017, os sete pavimentos estavam vazios. Em abril deste ano, o imóvel recebeu o ateste de cumprimento integral da função social. No local, funciona um hotel do tipo cápsula.
A cerca de dois quilômetros dali, no bairro do Bixiga, dois casarões construídos na década de 1930 na Rua dos Franceses também foram notificados como não utilizados em 2019. Após a ação da Prefeitura, o imóvel foi reformado e hoje abriga uma república internacional de estudantes universitários. O uso da edificação foi comprovado em abril deste ano pelo Município.
Já na Bela Vista, o prédio residencial de cinco pavimentos na Rua Japurá, 152, notificado em 2016 como não utilizado teve a confirmação pela Prefeitura de atendimento à função social em julho deste ano. Nos andares inacabados na época da notificação, atualmente, há quartos para hospedagem de curta duração.
Edifícios para moradia popular
Imóveis vazios ou ociosos também têm dado lugar a moradia popular no centro de São Paulo. No distrito da Sé, por exemplo, é possível destacar dois casos de empreendimentos de grande porte construídos após a ação da Prefeitura. Enquadrado como “não edificado” em 2016, um antigo estacionamento localizado na Rua dos Estudantes recebeu, em 2020, um prédio com 18 pavimentos e 176 unidades, sendo 73 unidades para Habitação de Interesse Social.
A menos de cinco minutos a pé desse local, um outro terreno na Rua Conde de Sarzedas, notificado também por não apresentar edificações em 2015, deu lugar a um prédio de 29 andares e 289 apartamentos, sendo 119 unidades destinadas para HIS-2 (famílias com renda até 6 salários mínimos), entregues em 2021.
Produtora de cinema ocupa prédio antes subutilizado
Um edifício quase centenário localizado na Rua São Bento, no Centro Histórico, abriga atualmente em seus oito pavimentos uma produtora de filmes, séries e novelas. Mas nem sempre foi assim.
Projetado pelo renomado engenheiro-arquiteto Ramos de Azevedo e construído em 1924, o edifício “Casa Patriarca” ofereceu, ao longo do tempo, serviços variados à população, como cartório e ótica. Entretanto, ao longo do tempo, o prédio parou de ser utilizado, situação que o fez ser notificado pela Prefeitura em 2015 por descumprimento da função social da propriedade. A situação perdurou até 2017, quando o Munícipio atestou que o prédio apresentava um uso adequado. Neste ano, uma produtora ocupou o edifício.
“Ocupar o centro e vivenciar uma construção histórica é estar literalmente num lugar de fácil acesso. Sentimos o passado nas construções enquanto vivemos o futuro em formato colaborativo, acolhendo as produções no nosso hub de audiovisual”, afirmou uma das gerentes da produtora, Tutti Fukuda. A empresa mudou-se de Pinheiros tendo em vista as oportunidades que a região central oferece.
Como um imóvel notificado comprova atendimento à função social?
Após ser notificado, o proprietário tem o período de um ano para demonstrar à Prefeitura o aproveitamento de seu imóvel: seja por meio de sua ocupação (no caso de imóveis não utilizados), seja pelo protocolamento de pedidos de alvará de aprovação e execução de edificação nova (no caso dos imóveis não edificados ou subutilizados). Caso não atenda, a Prefeitura aplica o IPTU Progressivo, conforme o Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e Decreto nº 56.589/15.
Isso significa que a alíquota do IPTU que incide sobre o imóvel será majorada a cada ano sucessivamente, até o limite de 15%. Se a qualquer tempo o proprietário apresentar projeto de edificação ou parcelamento, ou der um uso ao imóvel, no ano seguinte, a alíquota do imposto voltará àquela original. O objetivo não é a arrecadação ou desapropriação, mas sim garantir a obrigatoriedade do cumprimento da função social pelo proprietário.
Texto: ASCOM/SMUL