O prefeito de São Paulo regulamentou a Lei nº 15.234/2010, por meio do Decreto nº 51.920, publicado sexta-feira, 12/11, no Diário Oficial, estabelecendo procedimentos para a aplicação dos instrumentos indutores da função social da propriedade urbana, como o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória dos imóveis.

O principal objetivo da medida é induzir a ocupação de terrenos vagos e imóveis subutilizados em áreas urbanizadas, dotadas de infra-estrutura, ideais para produção habitacional.

A medida visa a alcançar os imóveis localizados em perímetros determinados da Cidade, que foram destinados, pela Lei de Uso e Ocupação do Solo e pelo Plano Diretor Estratégico (PDE), para a construção de moradia popular e de interesse social.

O decreto, com base na lei, detalha as características dos imóveis que não cumprem a função social da propriedade urbana em São Paulo e, por isso, estão sujeitos ao parcelamento, à edificação ou à utilização compulsórios.

NOTIFICAÇÃO

A partir de 2011, a Secretaria de Coordenação das Subprefeituras (SMSP) começará a notificar os proprietários, que terão um ano para comunicar a Prefeitura sobre a adoção de uma das medidas caracterizadoras do adequado aproveitamento do imóvel.

Segundo o decreto, as características que definem o não-cumprimento da função social da propriedade são: solo não-edificado (lotes e glebas com uma área superior a 250 m2, no qual o coeficiente de aproveitamento utilizado é igual a zero), não-utilizado (todo tipo de edificação que tenha, no mínimo, 80% da área construída desocupada há cinco anos, salvo impossibilidade jurídica da ocupação ou pendência judicial) e subutilizado (lotes e glebas com área superior a 250 m2, nos quais o coeficiente de aproveitamento não atingir o mínimo definido pelo lote).

Caracterização de imóvel vazio, segundo a Prefeitura

A Prefeitura considera imóvel vazio terreno baldio, prédio desocupado e grandes terrenos sem aproveitamento mínimo em termos de construção, com exceção de atividade econômica que não precise de edificação para funcionar (por exemplo, estacionamento), posto de combustível e integrantes de áreas verdes do Município, onde há interesse na preservação da vegetação.

Por meio das secretarias de Coordenação das Subprefeituras e Comunicação Social, a Prefeitura desenvolverá um material de apoio para treinar e orientar as equipes das Coordenadorias de Planejamento e Desenvolvimento (CPDU), que uniformizará as informações e analisará a defesa do proprietário. Também será disponibilizado na Central de Atendimento 156 esclarecimento sobre o assunto.
Em caso de descumprimento das condições e dos prazos estabelecidos para o parcelamento, edificação e utilização do imóvel, a Prefeitura poderá dobrar a alíquota do IPTU a cada ano, pelo período de cinco anos, até atingir o teto de 15% de seu valor venal.

Além disso, decorridos cinco anos da cobrança do IPTU Progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, o Município de São Paulo poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
A lei da Função Social da Propriedade Urbana poderá ser aplicada em imóveis localizados dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada Centro (exceto a área contida no perímetro da Lei nº 14.918, que já está em elaboração de projeto urbanístico específico no âmbito da “Nova Luz”) e também nos inseridos em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) dos tipos 2 e 3. Essas áreas foram instituídas em São Paulo pelo Plano Diretor Estratégico (Lei nº 13.430), em 2002, e complementadas pelos 31 Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras

(Lei nº 13.885), em 2004. As Zeis são divididas em quatro tipos: 1, 2, 3 e 4. As do tipo 1 representam os assentamentos precários da Cidade, como favelas e loteamentos clandestinos. As do tipo 2 e 3 estão em grandes áreas subutilizadas nas regiões urbanizadas da Cidade. As últimas estão em áreas de proteção ambiental e dos mananciais. O Município tem 964 áreas determinadas como Zeis na Lei de Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2004. Dessas, há 147 do tipo 2, totalizando uma área de 7,7 milhões de m2, e 145 perímetros do tipo 3, somando 5,9 milhões de m2. A Operação Urbana Centro tem perímetro de 5,2 milhões de m2.

Além da lei da Função Social daPropriedade Urbana, as Zeis 2 e Zeis 3 contam com outro incentivo para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação do Mercado Popular (HMP): permissão de maior aproveitamento dos lotes para empreendimentos do gênero. Muitos proprietários mantêm os imóveis vazios à espera de valorização, que pode ocorrer com a mudança de perfil da região onde está ou com a mudança da legislação.