50 - Adensamento construtivo nos Eixos e Macroáreas a partir dos dados do IPTU

Analisando o banco de dados do IPTU de 1995 a 2020, verifica-se que a cidade está se tornando mais densa do ponto de vista construtivo. Essa constatação é possível a partir do levantamento da quantidade de metros quadrados construídos, do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Entenda como essa dinâmica deu-se nos Eixos definidos pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) 2014 em relação às respectivas Macroáreas.

O Informe Urbano de n° 50 analisa as mudanças no adensamento construtivo (área construída, coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação) na parte do território definida pelo Plano Diretor Estratégico de 2014 como Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. O estudo utiliza para tanto a série histórica de dados do IPTU (1995 a 2020) da Secretaria Municipal da Fazenda.

Por se tratar de um banco de dados ainda pouco explorado e criado para fins fiscais, a primeira parte deste trabalho foca nas potencialidades e restrições do uso desses dados para análises urbanas.

Na segunda parte, busca-se analisar o adensamento construtivo subdividido em segmentos de Eixos de acordo com a Macroárea que percorre. Trata-se de uma análise das áreas dentro e fora dos Eixos, buscando verificar as diferenças quanto ao adensamento.

Verifica-se um substantivo incremento de 73% do total de área construída cadastrada na cidade durante o período pesquisado. Esse dado por si só é impressionante por não ser tratar de um período histórico de maior crescimento da cidade. O crescimento ocorreu para dentro da mancha urbana, mas também fruto de uma ampliação da área cadastrada pelo banco de dados do IPTU.

As realidades distintas da cidade ficam evidentes neste estudo. Na Macroárea de Expansão Metropolitana (MEM), o aumento expressivo acontece fora dos Eixos por estes serem poucos e não terem sido demarcados. Já nos Eixos da Macroárea de Urbanização Consolidada (MUC) está a maior concentração de área construída em relação a todos os demais Eixos e nas várias partes da cidade. Nos últimos 25 anos, a área construída passou de cerca de 35 milhões de metros quadrados em 1995 para 50 milhões de metros quadrados em 2020.

Fica evidente que as quadras que compõem os Eixos na MUC são foco do interesse ininterrupto e crescente do mercado imobiliário. Além do acréscimo da área construída nos Eixos da MUC, soma-se o significativo aumento do coeficiente de aproveitamento (CA) e da taxa de ocupação (TO) _ acima do restante da cidade _ , evidenciando-se também a verticalização dessas áreas.

As demais Macroáreas, bem como os Eixos que as percorrem, mostram um crescente aumento de área construída, apesar de baixos valores absolutos, indicando a potencialidade de adensamento que há na cidade.

Por fim, adverte-se que é ainda cedo para verificar o impacto do PDE no adensamento construtivo. Saiba as razões no texto a seguir:

 

Acesse o estudo na íntegra.