A possibilidade de estabelecer uma relação direta entre o processo de verticalização no uso residencial do solo e o adensamento demográfico no município de São Paulo deu origem a um estudo desenvolvido pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), cujos resultados não só demonstram que não existe relação necessária entre as duas variáveis, como também comprovam a tese do Plano Diretor Estratégico, tanto no sentido de direcionar o processo de adensamento populacional e econômico ao longo dos eixos de transporte coletivo público, como no de criar novos mecanismos de regulação do aproveitamento do solo.
Desde os anos 80 a cidade de São Paulo assiste a um fenômeno aparentemente paradoxal: os edifícios de apartamentos passam a ser dominantes na paisagem de muitos bairros, ao mesmo tempo em que os dados censitários mostraram redução de população em várias dessas áreas. Por outro lado, há uma percepção de que em certos pontos da cidade a verticalização levou a um evidente adensamento da população, nem sempre condizente com a infraestrutura disponível.
O estudo desenvolvido parte da possibilidade de se estabelecer uma relação direta entre o processo de verticalização no uso do solo e os padrões de crescimento populacional e de densidade demográfica verificados no município entre os anos de 2000 e 2010, com base em dados extraídos do cadastro Embraesp e dos censos demográficos do IBGE.
No período estudado os maiores índices de habitantes por hectare são encontrados nas áreas de verticalização baixa ou média e padrão de ocupação residencial horizontal bastante denso. Encontram-se lançamentos em áreas industriais ou em glebas vazias que induzem automaticamente ao adensamento demográfico. Em áreas com predomínio de uso residencial ou mesmo uso misto, mostrou-se que a verticalização pode ter ocorrido com ganho de população, como em Moema. Em contrapartida, no distrito do Campo Belo, também com uma ocupação consolidada e considerado como área de expansão da verticalização de médio e alto padrão no sentido sul do município, verificou-se, em parte de seu perímetro, taxa negativa de crescimento na última década.
Das 310 áreas de ponderação, 25% demonstraram perda populacional, com incidência notável ao norte do rio Tietê e em parte da Zona Leste, conjunto que, em sua maioria, corresponde a áreas com um número moderado ou muito limitado de empreendimentos residenciais verticalizados. Já no conjunto formado por 75% das áreas analisadas e que apresentam taxas positivas de crescimento demográfico, a associação entre verticalização e ganho populacional ocorre especialmente no interior do chamado Centro Expandido. Vale ressaltar, que as áreas com as maiores taxas de crescimento populacional no município e que mostraram os mais expressivos ganhos em números absolutos de habitantes, são aquelas situadas no anel periférico, onde a atividade do mercado imobiliário é muito reduzida.
Ao introduzir parâmetros como o coeficiente de aproveitamento, que cresce para otimizar a infraestrutura, respeitando as condicionantes de cada Macroárea, a desobrigação de vagas de garagem mínimas e cota mínima de terreno, o PDE busca aperfeiçoar as regras para a produção privada do espaço urbano, aproximando as dinâmicas imobiliárias e adensamento populacional e propondo a utilização mais racional e sustentável do espaço construído da cidade.
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