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 ***ATENÇÃO: Alteração nos prazos previstos nos itens 5.7, 6.2 e 7.4***

 
CHAMADA PÚBLICA SF/OPCRED Nº 02/2024

Considerando a necessidade de ampliar os investimentos municipais, sobretudo diante da impossibilidade de realizá-los por meio de recursos próprios, o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, por meio da Secretaria Municipal da Fazenda, à vista do disposto nos incisos VII e VIII, artigo 2º do Decreto Municipal nº 58.030, de 12 de dezembro de 2017, vem comunicar às instituições financeiras, organismos e entidades de crédito nacionais e estrangeiras, públicas e privadas, a abertura da presente Chamada Pública visando, mediante a instauração de procedimento de seleção de propostas de financiamento ajustado à peculiaridade que o objeto requer, e consubstanciado no Decreto Municipal nº 57.647, de 5 de abril de 2017, à contratação de operação de crédito interno no valor de R$ 1.080.000.000,00 (um bilhão e oitenta milhões de reais) destinada a intervenções na área habitacional em sede do Programa Pode Entrar, autorizada pela Lei Municipal nº 17.254/2019, alterada pelas Leis Municipais nº 17.584/2021, 17.719/2021, 18.035/2023 e 18.066/2023.

Primeiramente ressaltamos que o Município de São Paulo recebeu da agência Fitch Ratings as seguintes classificações de crédito:

a. Escala Global:

a1. ‘BB‘ para IDRs de longo prazo em moedas estrangeira e local, limitada pelo rating soberano do Brasil;

a2. ‘B’ para IDRs de curto prazo em moedas estrangeira e local;

a3. ‘a-’ pelo perfil de crédito individual – grau de investimento (Stand Alone Credit Profile - SCP);

a4. ‘aaa’ para Avaliação de Sustentabilidade da Dívida (nota máxima).

b. Escala Nacional:

b1. ‘AAA(bra)’ de longo prazo;

b2. ‘F1+(bra)’ de curto prazo

 

1. OBJETO DA CONTRATAÇÃO E AUTORIZAÇÃO LEGISLATIVA

1.1. O objeto da presente chamada pública trata da contratação de operação de crédito interno, no valor de R$ 1.080.000.000 (um bilhão e oitenta milhões de reais) destinada a intervenções na área habitacional em sede do Programa Pode Entrar, figurando como tomador o Município de São Paulo.

1.2. A contratação da operação de crédito, para a qual se solicitam propostas, apenas será realizada após aprovação pela Secretaria do Tesouro Nacional – STN, juntamente com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional – PGFN, além do cumprimento das demais condições previstas no artigo 32 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, bem como a observância de legislação correlata.

1.3. O Programa Habitacional “Pode Entrar”, o qual consiste num valor total de investimento de R$ 6.088.309.152,63, sendo R$ 1.080.000.000,00 por meio de recursos financiados, será enquadrado na autorização legal de financiamento prevista pela alínea “a”, inciso II, art. 1º da Lei Municipal nº 17.254/2019.

 

2. CARACTERÍSTICAS FINANCEIRAS DA OPERAÇÃO DE CRÉDITO

2.1 A operação de crédito será contratada considerando as características financeiras abaixo apresentadas:

2.1.1. Modalidade da operação: crédito interno;

2.1.2. Valor total estimado dos projetos: R$ 6.088.309.152,63;

2.1.3. Montante do Financiamento: R$ 1.080.000.000,00 (um bilhão e oitenta milhões de reais);

2.1.4. Montante de Outras Fontes: R$ 5.008.309.152,63;

2.1.5. Moeda de financiamento: Real Brasileiro (R$);

2.1.6. Prazos do financiamento:

2.1.6.1. Prazo de carência (A): 1 (um) ano a partir da data de assinatura do contrato;

2.1.6.2. Prazo de amortização (B): 9 (nove) anos a partir do término do prazo de carência;

2.1.6.3. Prazo total (A+B): 10 (dez) anos;

2.1.7. Estimativa de periodicidade, prazo e valores dos desembolsos do financiamento: Os desembolsos serão efetuados em 6 parcelas mensais consecutivas, no valor de R$ 180.000.000,00 cada uma.

2.1.8. Periodicidade das amortizações: mensais;

2.1.9. Encargos financeiros:

2.1.9.1. Encargo Fixo (CDI + Spread % a.a.)

2.1.9.2. Base de cálculo dos encargos financeiros: (necessário especificar qual é a base de cálculo dos encargos financeiros. Exemplo: saldo devedor de valores efetivamente desembolsados pela instituição financeira; etc);

2.1.9.3. Periodicidade de pagamento dos encargos financeiros durante o prazo de carência: mensal;

2.1.9.4. Demais despesas/custos/encargos;

2.1.9.5. Deverá ser explicitada a fórmula de cálculo de todos os encargos financeiros e demais despesas/custos, quando aplicável, mencionando todos os detalhes necessários para a sua efetiva compreensão;

2.1.9.6. Sistema de Amortização: constante (SAC);

2.2. Garantia da União Federal;

2.3. Eventuais despesas e custos adicionais previstos no item 2.1.9.5, como “commitment fees” (para esse caso especificar o período de gratuidade, se houver), comissões, taxas, encargos, emolumentos, honorários advocatícios, encargos relacionados com a operacionalização de garantias prestadas, entre outros, poderão ser previstos pela proposta devendo especificar detalhadamente a forma de cálculo (corroborando o previsto no item 2.1.9.6), condição de pagamento, etc. para cada um deles. Necessário ainda especificar a forma de capitalização das despesas e custos adicionais, quando aplicável, explicitando as respectivas fórmulas de cálculo;

2.4. Todas as despesas, custos e encargos envolvidos na operação de crédito deverão constar da proposta. Vale observar que, para fins de precificação das propostas, é necessário que tenha sido considerado inclusive o custo de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor garantido pela União Federal, relacionado com a contrapartida prevista pelo artigo 4º da Portaria Normativa MF nº 808, de 26 de julho de 2023;

2.5. Somente os itens 2.1.9.1, 2.1.9.2, 2.1.9.4, 2.1.9.5 e 2.3 poderão ser livremente informados pelos proponentes, observados os termos da presente chamada pública, devendo permanecerem fixos os demais componentes do item 2, conforme ilustrado pelo ANEXO nº 2.

2.6. Caso exista a cobrança de Taxa de Estruturação, Front End Fee ou taxa assemelhada, o prazo para o seu pagamento será de no mínimo de 10 dias úteis contados da data de assinatura do contrato.

2.7. Considerando que a operação de crédito será garantida pela União Federal, o custo das propostas deverá observar o teto máximo previsto pela tabela constante do endereço eletrônico https://www.tesourotransparente.gov.br/publicacoes/tabela-de-custo-maximo-para-operacoes-de-credito-com-garantia-da-uniao/, no momento da análise do Pedido de Verificação de Limites e Condições – PVL pela Secretaria do Tesouro Nacional, nos termos da Portaria do Ministério da Fazenda nº 1.583, de 13/12/2023, ou a que a vier substitui-la.

 

3. DESEMBOLSOS E PAGAMENTOS

3.1. A periodicidade dos desembolsos prevista pelo item 2.1.7. poderá ser alterada após a contratação, mediante prévia comunicação à instituição financeira, conforme a necessidade que a execução do projeto demandar, respeitado o prazo máximo de desembolso integral até 12 meses a partir da data da contratação.

3.2. No caso de haver mais de um credor, os desembolsos serão proporcionais à participação de cada instituição financeira, considerando o montante total financiado.

3.3. A proporcionalidade poderá ser diferente da prevista no item 3.2. em caso de atraso no processo de contratação de uma ou mais operações de crédito.

3.4. Os desembolsos possuem previsão de início em até 1 mês a partir da data da contratação.

 

4. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO PROJETO

4.1. Os projetos selecionados compõem-se de iniciativas destinadas a intervenções na área habitacional.

4.2. O detalhamento dos projetos está previsto pelo ANEXO nº 1 do presente instrumento, o qual poderá sofrer alterações por parte do Município de São Paulo.

 

5. APRESENTAÇÃO DA PROPOSTA E ABERTURA DOS ENVELOPES

5.1. Tendo em vista o vultoso montante da operação de crédito, no intuito de incentivar a participação de maior número possível de instituições financeiras, o Município de São Paulo permite que as instituições financeiras formalizem propostas prevendo mais de um valor de financiamento, quais sejam nos valores de R$ 270.000.000,00, R$ 540.000.000,00, R$ 810.000.000,00 e R$ 1.080.000.000,00;

5.2. Os proponentes que formalizarem propostas em valores maiores que R$ 270.000.000,00 deverão propor as condições financeiras para cada um dos demais valores menores admitidos pelo item 5.1. Exemplo: se a instituição financeira decidir propor um financiamento de R$ 810.000.000,00, necessariamente deverá propor condições de financiamento para os valores de R$ 540.000.000,00 e de R$ 270.000.000,00;

5.3. Neste sentido, o Município irá selecionar propostas cuja combinação entre elas resultará no menor custo efetivo total, podendo envolver a contratação de uma ou mais instituições financeiras proponentes, porém não excedendo o valor total do financiamento almejado previsto pelo item 2.1.3.

5.5. As propostas apresentadas deverão conter aceitação expressa das condições previstas neste chamamento, na forma do ANEXO nº 2 do presente instrumento.

5.6. As propostas deverão apresentar prazo de validade mínimo de 180 dias, contados a partir do termo final do prazo de entrega das propostas.

5.7. As propostas deverão ser entregues presencialmente ao Município de São Paulo pelos representantes das instituições financeiras proponentes, de forma impressa, devidamente acondicionadas em envelope lacrado, às 14h do dia 11/03/2024 15/03/2024, no seguinte endereço:

Prefeitura do Município de São Paulo

Secretaria Municipal da Fazenda

Departamento de Dívidas Públicas – DEDIP

Assunto: Proposta - Chamada Pública SF/OPCRED Nº 02/2024

Rua Libero Badaró, 190 - 19º andar – Centro

CEP 01008-000 - São Paulo – SP

 

5.8. A abertura dos envelopes será realizada na mesma oportunidade de sua entrega, na presença da Comissão Especial de Abertura de Envelopes, possuindo como membros representantes do Gabinete da Secretaria Municipal da Fazenda - SF, da Subsecretaria do Tesouro Municipal – SUTEM e da Coordenadoria de Administração - COADM, bem como na presença dos representantes das instituições financeiras proponentes.

5.9. Na área do envelope destinada à indicação do destinatário previsto no item 5.7, deverá conter ainda os seguintes dizeres em destaque: “CONFIDENCIAL – VEDADA A ABERTURA POR PESSOAS NÃO AUTORIZADAS”.

 

6. SOLICITAÇÃO DE ESCLARECIMENTOS

6.1. As instituições financeiras participantes poderão solicitar esclarecimentos diretamente à Secretaria Municipal da Fazenda e exclusivamente por meio do seguinte endereço de correio eletrônico: opcred@sf.prefeitura.sp.gov.br

6.2. O prazo para o envio das solicitações de esclarecimentos será até as 12h00 do dia 08/03/2024 14/03/2024.

6.3. No intuito de garantir a isonomia do procedimento, as solicitações de esclarecimentos e suas respectivas respostas serão publicadas no endereço eletrônico: https://www.prefeitura.sp.gov.br/opcred/podeentrar2024

 

7. SELEÇÃO DAS PROPOSTAS

7.1. Será selecionada a proposta ou o conjunto de propostas que resultar no menor custo efetivo total para o Município de São Paulo, sendo a aprovação final realizada por deliberação da Junta Orçamentário e Financeira - JOF, nos termos do Decreto nº 57.647/2017.

7.1.1. O valor máximo a ser contratado por instituição financeira não excederá o valor de sua proposta de maior valor.

7.2. Na eventualidade de ocorrência de custos efetivos totais iguais entre as propostas, será selecionado a proposta ou conjunto de propostas que apresentar o menor número de instituição(ões) financeira(s), visando a economicidade administrativa na contratação e gestão do(s) contrato(s). Persistindo o impasse, o critério de desempate dar-se-á por meio dos menores custos apresentados na seguinte ordem, de modo que ocorrendo o desempate por algum dos quesitos abaixo, fica dispensado a aferição dos demais:

7.2.1. encargo fixo (Spread);

7.2.2. comissão de compromisso (commitment fee);

7.2.3. custo de estruturação (front end fee) e demais custos iniciais da contratação.

7.3. Os cálculos para a apuração do custo efetivo total terão como premissas o cronograma de desembolso previsto no item 2.1.7., que o início dos desembolsos ocorrerá em 1 mês a partir da data da contratação, que os desembolsos mensais ocorrerão sempre no dia 1 de cada mês do cronograma e que o pagamento das amortizações, encargos financeiros e demais despesas contratuais ocorrerão sempre no dia 1 de cada mês.

7.4. Um resumo das propostas apresentadas por todos os proponentes será publicado no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 15/03/2024 até 20/03/2024 pela ordem crescente de custo efetivo total de modo a evidenciar a ordem classificatória prevista pelo item 7.1.

7.5. Na eventualidade de ser constatada posterior impossibilidade de a proposta vencedora ser contratada, fica facultado ao Município convidar os demais proponentes detentores das propostas remanescentes, pela ordem classificatória, para prosseguimento, observadas as razões que impediram a aprovação da proposta vencedora. Vale ressaltar que a aceitação do referido convite não apresentará caráter compulsório por parte dos proponentes.

 

8. TRANSPARÊNCIA DO PROCEDIMENTO

8.1. Os termos da presente chamada pública, bem como o seu respectivo resultado, serão publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e no endereço eletrônico https://www.prefeitura.sp.gov.br/opcred/podeentrar2024

8.2. Quaisquer alterações, eventualmente necessárias, dos termos da presente chamada pública serão realizadas e divulgadas por meio do Diário Oficial da Cidade de São Paulo e do endereço eletrônico mencionado no item 8.1.

 

9. CONTRATAÇÃO DO VENCEDOR

9.1. A assinatura do contrato ocorrerá em data a ser definida conforme o interesse público manifestado pelo Município de São Paulo.

9.2. Na eventualidade de a contratação ocorrer após o período de validade da proposta vencedora e a respectiva instituição proponente recusar-se a prorrogar esse prazo, será concedida a oportunidade para todas as instituições participantes atualizarem suas propostas em sede da presente chamada pública.

9.3. Fica condicionada a efetiva contratação à apresentação da seguinte documentação:

9.3.1. Ato constitutivo;

9.3.2. Procuração dos signatários e respectivos documentos pessoais;

9.3.3. Prova de inscrição no CNPJ e no cadastro de contribuintes estadual ou municipal, se houver, relativo ao domicílio ou sede do licitante pertinente ao seu ramo de atividade e compatível com o objeto contratual;

9.3.5. Comprovante de inexistência de restrição para licitar e/ou contratar com a Administração Pública por meio de consulta aos sistemas de Apenados PMSP, Apenados TCESP, Apenados Estado de SP, SICAF, CADICON, CEIS, CNIA.

9.3.6. Outros documentos legalmente exigíveis.

9.4. Os documentos elencados no item 9.3 serão oportunamente apresentados no momento da assinatura efetiva do contrato, sendo exigíveis para fins de apresentação de propostas tão somente os seguintes documentos:

9.4.1. Ato constitutivo;

9.4.2. Procuração dos signatários das propostas apresentadas;

9.4.3. Documento probatório da qualidade de representante da instituição financeira proponente a ser apresentado pela correspondente pessoa que comparecerá na sede da Secretaria Municipal da Fazenda, nos termos do item 5.

9.5. O Município poderá, discricionariamente, suspender ou cancelar o processo seletivo, durante ou após a sua conclusão, não assumindo qualquer custo ou despesa incorridos pelas instituições financiadoras proponentes.

9.6. A conclusão do procedimento seletivo das propostas não obriga o Município a contratar a operação de crédito em questão.

 

10. DISPOSIÇÕES GERAIS

10.1. É vedada a apresentação de proposta por meio de sindicalização de instituições financeiras.

10.2. Os créditos provenientes da operação de crédito poderão ser cedidos ou transferidos a terceiros, sendo vedado qualquer tipo de estruturação que envolva a securitização dos créditos, em qualquer modalidade de garantia apresentada.

10.3. Na eventualidade de relevante instabilidade do mercado financeiro, é permitida, até o momento do encaminhamento do pleito à STN, nos termos do Manual para Instrução de Pleitos e mediante decisão favorável da Secretaria Municipal da Fazenda, a revisão dos termos da proposta ou a sua desistência por parte da proponente, desde que objetivamente fundamentada.

10.4. O contrato será regido pela legislação brasileira vigente no momento da contratação.

10.5. Fica autorizada a previsão de outras condicionantes de contratação nas propostas, desde que observados os termos da presente chamada pública, sendo certo que essas condicionantes serão levadas em consideração, juntamente ao custo da proposta, na seleção da instituição proponente.

10.6. Os recursos do financiamento serão destinados integralmente ao financiamento do projeto descrito no Anexo nº 01.

 

ANEXO 1 – DESCRIÇÃO DO PROJETO

 

PROGRAMA HABITACIONAL “PODE ENTRAR”

1. INTERESSE ECONÔMICO E SOCIAL DA OPERAÇÃO

 

A questão da moradia é um dos maiores e mais complexos desafios que se colocam na gestão de qualquer grande metrópole brasileira. A precariedade e o déficit habitacional são fatores importantes para a maior incidência de doenças e agravos à saúde, resultados educacionais inferiores e um amplo espectro de situações desfavoráveis e prejudiciais, não apenas à vida das pessoas que vivenciam essa precariedade/déficit, mas de toda a sociedade.

Como moradias inadequadas, a Fundação João Pinheiro (2018) classifica os domicílios que apresentam carência de infraestrutura, adensamento excessivo de moradores, problemas fundiários, vedações inadequadas, ausência de sanitário domiciliar exclusivo ou alto grau de depreciação^[1]. Deste modo, uma habitação saudável tem correlação com suas características físicas e materiais, bem como, abrange outras múltiplas dimensões como a sanitária, ecológica, econômica e cultural, além da qualidade ambiental do entorno da habitação, ressalta Magalhães et. al (2013)^[2].

Ademais, outra contribuição que o enfrentamento na diminuição do déficit habitacional promoveria seria no âmbito da educação, pois como ressalta Kohara, L. (2009)^[3], a precariedade da moradia afeta a vida escolar de crianças que residem em cortiços, entretanto, sua pesquisa aponta para um aumento da expectativa de escolarização conforme as famílias passam a residir em moradias dignas.

O conceito de habitação adequada foi historicamente sendo moldado para atender as necessidades relacionadas a saúde, conforme descreve Pasternak (2016). As condições precárias de saneamento são frequentemente correlacionadas a doenças infecciosas, como diarreia e outras moléstias, com a proliferação de insetos e roedores detectadas já no início do sec. XX. Pasternak (2016)^[4] destaca que o padrão médio de mortalidade por doenças infecciosas e parasitárias no município de São Paulo em 2012 foi de 3,90%, porém os distritos periféricos, que geralmente apresentam um número mais elevado de moradias inadequadas, apresentaram valores acima da média, como foi o caso de Anhanguera (8,26%) e Cidade Tiradentes (6,70%). Distritos centrais também tiveram valores acima da média municipal, como o Pari (5,92%) e Brás (5,55%), que contam com um alto percentual de população de baixa renda e muitos vivendo em cortiços^[5].

Assim, os autores citados nos mostram que a superação do déficit habitacional teria impacto positivo para a garantia dos direitos previstos na Constituição de 1988, pois o acesso à moradia adequada tem seus efeitos correlacionados a uma série de questões sociais, que perpassam a necessidade de uma habitação de qualidade.

Considerando o êxodo rural ocorrido no Brasil nas últimas décadas, a questão habitacional urbana se tornou um dos principais problemas a ser enfrentado no país, visando a melhoria das condições de vida de sua população e o desenvolvimento nacional.

O déficit habitacional no país, calculado pela Fundação João Pinheiro (FJP), apontava, em 2019, a existência de 5.876.699 domicílios em situação de déficit, sendo 2.287.121 na Região Sudeste, 1.226.071 no estado de São Paulo e 590.706 domicílios na Região Metropolitana de São Paulo, sendo aproximadamente 368 mil domicílios na capital, sendo que destes, 74,4% possuem faixa de renda de até 2 salários-mínimos.

Segundo estudo do IPEA,^[6] nas estimativas da Fundação João Pinheiro (FJP) verificou-se que, do total de domicílios em déficit habitacional, em 2019, 74,4% enquadravam-se na faixa de renda até dois salários-mínimos (a maior aproximação possível da faixa 1 do PMCMV). A FJP também estimou as participações de domicílios em déficit segundo seus diversos componentes, nesta mesma faixa de renda, destacando-se que nela estão 89% das habitações precárias e 84% dos domicílios com ônus excessivo com aluguel urbano (FJP, 2021, p. 141). Portanto, confirma-se ser esta uma faixa de renda que deveria receber prioridade de atendimento por parte de políticas públicas que envolvam a provisão de UHs.

Esses dados são os mais atuais, calculados a partir dos dados PNAD Contínua (IBGE) e foram disponibilizados no início de março/2021, acompanhando a divulgação do novo método de cálculo do déficit adotado pela FJP adequando-se às alterações que ocorreram nas pesquisas utilizadas como fonte de informação^[7].

Tendo em vista que esse estudo não fornece informações sobre o déficit em escala municipal, os números apresentados no Anexo 2 do Projeto de Lei nº 619/2016, que aprova o novo Plano Municipal de Habitação (PMH) para o município de São Paulo, continuam em sua maioria os mais recentes disponíveis, embora se reportem ao Censo Demográfico de 2010. A atualização dos cálculos do déficit habitacional hoje carece da realização do Censo Demográfico do IBGE, pendente desde 2020 devido à pandemia do Covid-19.

O PMH aponta um grande número de situações de precariedade: 830.192 mil domicílios em favelas e loteamentos irregulares, cuja precariedade domiciliar constitui prioridade para a política habitacional. Parte deste número é composto por famílias que moram nessa situação precária, mas enfrentam também ônus excessivo de aluguel, coabitação ou excesso de adensamento. Há, contudo, famílias com as mesmas dificuldades (e que por isso demandam novas moradias) que não moram em situação de precariedade, e estão fora dessa contagem.

A estimativa de um déficit total é bastante complexa e não há ainda metodologias que deem conta desse cálculo, dada essa sobreposição de situações, assim como as variações constantes, devido a migrações internas à Região Metropolitana ou mesmo de outras regiões do Estado e do país.

As cerca de 90 mil famílias que, dentro desse total, encontram-se em situação emergencial, devido a riscos iminentes (de enchente, deslizamento, incêndio, contaminação, etc.) encontram-se, portanto, em situação de necessária remoção. Além disso, cerca de 20 mil famílias já retiradas dessas situações, ou removidas em razão de obras públicas, compõem uma lista de beneficiários que recebem auxílio pecuniário para complemento nas despesas com aluguel e compõem a demanda prioritária do município.

O PMH de 2016 trabalha com as seguintes categorias (que não podem ser matematicamente somadas): cerca de 368 mil famílias constituem a demanda por novas unidades habitacionais, enquanto outras 811 mil famílias estão em situações que demandam intervenções de regularização e melhorias, da habitação e do território.

Para o município de São Paulo, em uma estimativa para sanar somente o déficit citado, desconsiderando seu aumento, calculou-se que seriam necessários, ao ritmo de R$ 800 milhões em investimentos anuais, cerca de 70 anos e quase R$ 55 bilhões para seu completo atendimento.

Corrigindo a partir da inflação no período conforme IGP-M, esses valores atualizados seriam R$ 1,340 bilhões em investimentos anuais para alcançar o completo atendimento em 70 anos, com mais de R$ 90 bilhões investidos. Por essa razão, deve-se ter em conta que a política habitacional em uma cidade do porte de São Paulo, depende de um alinhamento das políticas federal, estadual e municipal, especialmente no que tange aos recursos e financiamentos.

As informações organizadas para o PMH se encontram disponíveis na seção Perguntas Frequentes no portal da Secretaria Municipal de Habitação^[8] e também no Habitasampa^[9].

O município conta ainda com um cadastro atualizado de munícipes cadastrados na Companhia Metropolitana de Habitação (COHAB) que demandam moradia e outras categorizadas enquanto “demanda fechada” para habitação de interesse social (HIS) cuja origem foi de remoção para intervenções públicas ou de áreas de risco que deverão ser atendidas por meio dos programas habitacionais em atendimento definitivo, conforme tabela abaixo.

 

Número de famílias - demanda no cadastro SEHAB E COHAB								ago/23
			por região
ORIGEM DEMANDA	total	outros	SUL	LESTE		NORTE	OESTE	CENTRO
COHAB - cadastro		27.021	46.446	85.509		31.636	6.312	6.870
SEHAB - auxílio aluguel e outros		16	14.749	2.151		2.267	4.247	969
TOTAL NAS REGIÕES		27.037	61.195	87.660		33.903	10.559	7.839
TOTAL	228.193
%		11,85%	26,82%	38,41%		14,86%	4,63%	3,44%

 

Registram-se, ainda, no Município, aproximadamente, 399.928 domicílios em 1749 favelas, 385.000 em loteamentos irregulares, 20.700 em conjuntos habitacionais irregulares, 80.400 domicílios encortiçados, 15.900 pessoas em situação de rua e outras 116.200 famílias vivendo em ocupações em 46 edifícios na cidade.

Com vistas ao enfrentamento desse quadro, foi criado o Programa Pode Entrar, por meio da Lei Municipal no. 17.638/2021^[10] e regulamentado pelo Decreto Municipal no. 60.927/2021^[11] e pela Portaria SEHAB no. 01/2022^[12] .

O programa apresentou grande inovação na política habitacional ao criar mecanismos que ampliam o acesso à moradia, principalmente para a população com menor poder aquisitivo.

De forma geral, a política habitacional da capital é composta por diferentes programas que articulam modalidades de atendimento provisório e definitivo, além de intervenções que visam a urbanização, a adequação e a regularização fundiária de assentamentos precários existentes.

No Programa de Urbanização de Favelas, entre 2021/ 2023 foram investidos R$ 1.47 bilhões, beneficiando mais de 30 mil famílias em todas as regiões da cidade que viviam em áreas de risco. Atualmente há 30 obras de urbanização na cidade.

No Programa de Regularização Fundiária, no mesmo período, mais de 38 mil famílias já foram beneficiadas. Somente em 2023, serão quase 100 mil famílias beneficiadas em ações de regularização fundiária, sendo que a meta desta gestão é de beneficiar 220.000 famílias.

O programa de Parecerias Público Privadas apresenta 22.430 UHs contratadas nos dois chamamentos realizados até o momento, sendo que, a primeira obra da PPP foi iniciada em setembro de 2022 e localiza-se em Santana/Tucuruvi e conta com 401 unidades. Outras 2.294 unidades estão em processo de licenciamento em SMUL, por parte das concessionárias contratadas e já foram imitidas na posse dos terrenos. As obras serão iniciadas assim que o licenciamento dos projetos for concluído.

Entre 2018 até meados de julho de 2023, 8.450 famílias foram removidas de áreas de risco pela SEHAB, sendo 2.467 pelo Programa Mananciais.

Quanto as ações de Regularização Fundiária, desde 2021, 61.354 famílias já foram beneficiadas com regularização e outras 47.434 ainda serão viabilizadas até o final de 2023, totalizando 108.788 famílias atendidas até dezembro de 2023. Para 2024, já demos início aos trabalhos que vão atender mais 50.552 famílias. A meta da gestão é atender 220 mil famílias até o final do quadriênio 2021-2024.

As intervenções nas regiões de mananciais, no entorno das Represas GUARAPIRANGA E BILLINGS, constituem obras de urbanização, ampliação da rede de esgoto e ligação da rede de água, por meio de convênio com a Sabesp. As intervenções vão beneficiar cerca de 45 mil famílias e o valor para execução das intervenções será de R$ 121 milhões, sendo R$ 61 milhões aportados pela Sabesp e R$ 60 milhões pelo município, com recursos do FUNDURB e FMSAI. Até outubro de 2023, foram realizadas 2.242 ligações de esgoto na região representando um investimento de R$ 25,28 milhões.
 

2. PLEITO 
 

Para o ano de 2023, a Lei Orçamentária Anual (LOA) 2023 dispõe de aproximadamente R$ 2,138 bilhões para projetos de investimento, já executados R$ 899.917 mil, até o mês de novembro de 2023, sendo aproximadamente: R$ 527 milhões para aquisições, R$ 39,6 milhões para desapropriações, R$ 316 milhões para obras e instalações e R$ 17 milhões para outras despesas.

A proposta da Secretaria de Habitação apresentada para o orçamento de 2024 é de R$ 3,9 bilhões, sendo que para a COHAB pleiteia-se R$ 304 milhões e outros R$ 453 milhões para obras de construção de unidades habitacionais.

O suplemento de recursos através da presente contratação de operação de crédito torna-se uma contribuição importante sendo suficiente para suprir aproximadamente seis meses de provisão habitacional, conforme o cronograma anexo.

Nos termos da Lei 17.254 de 26 de dezembro de 2019 (e alterada pela Lei 17.584/2021), o pleito baseia-se na obtenção de crédito destinado a intervenções na área habitacional no montante de R$ 1.080.000.000,00 (um bilhão e oitenta milhões de reais) a serem direcionados para o Programa Pode Entrar – modalidade Aquisições - Edital 02/2022, compreendendo a aquisição de 5000 unidades habitacionais, prontas e distribuídas em todo território da cidade, incluindo a área central.

O montante total necessário previsto é de R$ 1.080 mil para as 5000 UHs, sendo que a presente proposta abarcará aproximadamente 4500 UHs, a um custo unitário de R$ 240.000,00/uh, sendo as restantes, adquiridas com recursos do Tesouro Municipal.

Caso as propostas apresentem valores menores que R$ 240.000,00/uh, o recurso excedente desta operação permitirá a aquisição de unidades habitacionais faltantes ou ainda aquelas apresentadas para o Edital I/2022, que prevê a aquisição de 40.000 uhs a serem produzidas.

O Programa Pode Entrar

O Pode Entrar tem como objetivo criar mecanismos de incentivo à produção de empreendimentos habitacionais de interesse social, de requali?cação de imóveis urbanos ou para a aquisição de unidades habitacionais. O programa estabelece uma política habitacional de ?nanciamento e locação subsidiados com foco na população de baixo poder aquisitivo, de 0 a 6 salários-mínimos.

O Programa Pode Entrar apresenta-se por meio de quatro modalidades previstas:

I. Empreendimentos para atendimento de famílias cadastradas no município e selecionadas conforme critérios de priorização e seleção.

II. Empreendimentos para atendimento de famílias removidas involuntariamente por intervenções de obras públicas (“demanda fechada”).

III. Empreendimentos em parceria com entidades sociais habilitadas pela SEHAB ou COHAB-SP, podendo ser imóvel público ou privado.

IV. Aquisição de unidades ou empreendimentos em imóveis privados para atendimento de famílias selecionadas pela SEHAB ou COHAB-SP.

O programa visa atender famílias ou pessoas sós com renda bruta de até seis salários-mínimos, inclusive as que possuem renda informal e/ou não possuem acesso ao crédito imobiliário de mercado. Com as novas unidades habitacionais, adquiridas ou construídas em parcerias, será possível atender as famílias cadastradas na COHAB, assim como as removidas de áreas de risco ou involuntariamente devido a obras públicas, e de entidades organizadoras.

O atendimento das famílias com renda bruta de entre três e seis salários-mínimos se dará, preferencialmente, por meio de concessão de aporte complementar de recursos financeiros sob forma de subsídio, com vistas a ampliar o poder de compra deste público-alvo e facilitar o acesso ao crédito imobiliário, com a concessão de Cartas de Crédito. Outra forma de oferta para o acesso a aquisição da casa própria será de crédito por intermédio da COHAB, que poderá financiar parte do valor do imóvel, aos beneficiários que tenham dificuldade para pleitear financiamento no sistema bancário de mercado.

Outra forma de atendimento promovida pelo Pode Entrar é a Locação Social, conforme previsto no Plano Municipal de Habitação, beneficiando grupos como idosos, estudantes e pessoas em situação de rua.

O programa foi criado para ser sustentável e duradouro, considerando que uma das fontes principais para a viabilização de projetos habitacionais era o Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB), que determinava 30% da arrecadação para utilização apenas para aquisição de imóveis, e que passou a permitir que esse recurso fosse investido também na produção de unidades habitacionais, entre outros.

Majorada em relação a outros programas habitacionais existentes, o programa do município de São Paulo atenderá famílias observando as cotas de reserva das unidades de todos os empreendimentos construídos para pessoas com de?ciência, pessoas idosas e mulheres atendidas por medida protetiva prevista na Lei Maria da Penha, estabelecidas no Decreto 61.282/2022.

 

Mesmo com os esforços contínuos da Prefeitura, que dedica recursos vultosos à política habitacional, contudo, e diante da dimensão do déficit, ainda é necessário um aporte extraordinário de recursos para operacionalizar o programa de forma eficiente e satisfatória.

No cenário atual, desde 2021 foram entregues mais de 6.500 moradias e outras 16 mil estão em construção.

A Prefeitura tem como meta viabilizar mais de 100 mil unidades habitacionais (UH’s) entre entregues e contratadas até 2024 e superar a meta proposta que é viabilizar 49 mil moradias até 2024. Encontram-se em andamento as seguintes ações:

1. Aquisição de Unidades Habitacionais

O Edital para aquisição de 40 mil unidades habitacionais em construção por meio da iniciativa privada, com um investimento previsto de aproximadamente R$ 8 bilhões.

Em janeiro deste ano, a Secretaria Municipal de Habitação, recebeu e credenciou as propostas de 56 empresas interessadas em participar do programa Pode Entrar, num total de 104 mil unidades habitacionais ofertadas, superando as expectativas. Dessas, foram selecionadas 21.541 UHs, que estão em fase de contratação das obras, licenciadas e aptas para receberem Ordem de Início.

2. Entidades/Empresas

Nessa modalidade, o município é responsável por arcar com os investimentos enquanto a entidade ou a empresa selecionada se responsabiliza pelos projetos, licenciamento e a execução das obras, cujo investimento está na ordem de R$ 3 bilhões. Atualmente, 18 mil unidades habitacionais estão aptas para contratação nesta modalidade, das quais, mais de 4.353 mil novas moradias já estão em andamento.

Entre 2021 e 2023 o programa foi objeto de vasta regulamentação com a publicação de normativos para a operacionalização das diretrizes definidas na lei e no decreto já citados, para início das contratações, bem como para permitir a emissão das Cartas de Crédito em 2022.

3. Cartas de Crédito

A partir das ações integradas e regulamentação inter secretarial – SEHAB – SMDHC e SMADS, foram pré selecionadas as primeiras 748 mulheres em situação de violência doméstica, que serão convocadas via Chamamento de Concessão (COHAB) no presente mês, para dar andamento aos trâmites necessários para e emissão das Cartas de Crédito.

Importante destacar que com a criação do programa, houve a necessidade de dar base legal para sua operação, ou seja, criar ou revisar outros atos normativos afins para permitir sua efetiva implementação.

 

A seguir apresentamos a normatização já realizada para tanto.

 

1. Lei 17.638 de 09 de setembro de 2021: Disciplina o Programa Pode Entrar, estabelecendo regras, mecanismos e instrumentos para sua operacionalização.
2. Decreto 60.927 de 20 de dezembro de 2021: Regulamentação das disposições iniciais e das modalidades de carta de crédito habitacional.
3. Portaria 001/2022 – SEHAB de 07 de janeiro de 2022: Regra a adesão das associações e cooperativas habitacionais ao Programa Pode Entrar (Capítulo VI) da Lei nº 17.638 de 09/09/2021.Portaria 40/SEHAB – G / 2022
4. Portaria 22/SEHAB – G / 2022:Regra o cadastramento de unidades imobiliárias adquiríveis por meio de C. Crédito mediante solicitação dos proprietários.
5. Decreto 61.282 de 12 de maio de 2021: Estabelece os critérios de elegibilidade para concessão de atendimento habitacional definitivo de priorização da demanda habitacional no âmbito dos programas de provisão habitacional do Município
6. Portaria 51/SEHAB – G / 2022: Dispõe sobre a adesão ao PPE, por intermédio de atendimento e procedimento público de convocação realizado pela COHAB-SP para as empresas selecionadas nos chamamentos que especifica no âmbito do PMCMV.
7. Portaria 06/SEHAB/COHAB / 2022: Estabelece procedimentos para a inscrição no Cadastro da Companhia Metropolitana de habitação de SP e disciplina o funcionamento do sistema.
8. Instrução Normativa n. 03/SEHAB.G/2022(24.06.2022): Operacionaliza os procedimentos relativos ao Programa Pode Entrar – Modalidade Entidades
9. Instrução Normativa n. 02/SEHAB.G/2022(24.06.2022): Regulamenta as condições de elegibilidade para acesso ao atendimento habitacional definitivo.
10. Instrução Normativa n. 07/SEHAB.G/2022- (18.08.2022): Autoriza a atualização dos valores (uh) com base na tabela de SIURB/data de contratação/Empresas e Entidades – R$ 200 mil nova /R4 266 mil retrofit.
11. Portaria Conjunta SEHAB/SMDHC/SMADS No. 116: Define os critérios, fluxos e procedimentos para identificação, habilitação e priorização de demanda de mulheres vítimas de violência doméstica e familiar.

2.2. Fase do Projeto de Investimento na Área Habitacional

A cidade de São Paulo, conta com 11.451.245 habitantes e enfrenta desafios do tamanho de sua metrópole onde certamente, o tema habitação encontra-se no foco das prioridades do governo municipal.

Com um déficit habitacional que ultrapassa centenas de milhares de famílias desassistidas, o poder público municipal continua buscando soluções perenes para problemas tão complexos.

Para tanto, a Secretaria Municipal de Habitação, órgão responsável pelas políticas públicas implementadas no município, vem trabalhando incessantemente buscando mitigar as causas e efeitos dessa anomalia socioeconômica que assola importante parcela da população paulistana. Projetar, executar e entregar unidades habitacionais é missão inarredável dessa gestão.

O Programa já vem sendo realizado, sendo que em 2023 foram executados R$ 899.917 mil, até 30 de novembro.

Pretende-se, portanto, que os recursos da operação de crédito sejam utilizados para a aquisição de 5000 unidades habitacionais concluídas e pulverizadas, conforme Edital – Chamamento Público N° 02/SEHAB/2022, em andamento.

As unidades a serem adquiridas estão distribuídas em todas as regiões da cidade, de modo a ampliar o atendimento em todas as subprefeituras e por estarem prontas não necessitaram das ações preliminares, tanto de desapropriação como de licenciamento, agilizando todo o processo.

A abertura das propostas do certame está prevista para o dia 18 de dezembro próximo, tendo valor individual limite de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) por unidade habitacional.

3. CUSTO-BENEFÍCIO ECONÔMICO-SOCIAL DO PROJETO

Tendo em vista a natureza do investimento, é evidente que os benefícios esperados, não são mensuráveis exclusivamente financeiramente, mas superam os custos necessários e correspondentes à operação de crédito pleiteada, quais sejam:

- Dar celeridade na redução do déficit habitacional;

- Desonerar os recursos provenientes do Tesouro Municipal;

- Permitir o investimento contínuo para a redução do déficit habitacional.

A análise do custo-benefício do Programa Pode Entrar para a modalidade de aquisição de moradias, por meio da Edital I corresponde, neste momento, as 21541 UH´s, que serão contratadas para início de obra, com entrega prevista para até 24 meses.

Já o Edital 2/2022, objeto da presente solicitação de crédito vislumbra adquirir as unidades prontas com imediata possibilidade de repasse às famílias da demanda, que em sua maioria estão sendo atendidas com auxílio aluguel.

Com base nas colocações acima, se torna evidente que o Programa Pode Entrar traz a oportunidade de dar maior agilidade à política habitacional, além de que, ao prescindir de algumas etapas iniciais, tais como: desapropriações, descontaminação do solo e licenciamento, por exemplo, que em geral, tornam o processo de construção delongado e extenso, facilitam o atendimento à necessidade premente que a cidade apresenta.

 

	Fonte		Modalidade		Total R$
TESOURO		Aquisição de UH´s (Pode Entrar Edital I)- 40 mil		4.648.309.152,63
		Aquisição de UH´s (Pode Entrar Edital II)- 5000 mil		120.000.000,00
		Pode Entrar - Carta de Crédito/Aporte MCMV II		240.000.000,00
		TOTAL		5.008.309.152,63
	Fonte		Modalidade		Total R$
	Operação de Crédito		Aquisição de UH´s (Pode Entrar Edital II 5.000 unidades habitacionais)		1.080.000.000,00
			TOTAL		1.080.000.000,00

4. ORÇAMENTO, PLANO PLURIANUAL E PLANO DE METAS

 

A proposta de Lei Orçamentária para 2024 prevê o emprego do recurso da operação de crédito para o Programa Pode Entrar no valor de R$ 2.506.443.863,00, para a construção e aquisição de UHs (Fonte 01) e ambas constam da Meta 12 do Plano de Metas (PdM) 2021-2024, assim como no Plano Plurianual (PPA) 2022-2025, Eixo 3002 “SP Justa e Inclusiva”.

Com recursos do tesouro constarão outros R$ 1 bilhão aproximadamente, além de R$ 417.674.105,00 de recursos dos Fundos municipais (FUNDURB, FMH e FMD).

A Meta 12 consiste em construir e entregar unidades habitacionais nos Programas: PODE ENTRAR, Operações Urbanas Consorciadas, Parcerias Públio Privadas, Minha Casa Minha Vida, Casa Amarela, Locação Social, Convênios entre outros.

A situação das entregas de UHs, segue conforme tabela abaixo:

ENTREGAS SEHAB/COHAB			NOVAS MORADIAS EM ANDAMENTO OU EM PROJETO EM AGO/23
2017-2020	15,1 mil		SEHAB	Em obras: 9.981 Em projeto: 3.431
2021-2022	6.595		PROGRAMA MANANCIAIS	Em obras: 6.225 Em projeto: 1.232
TOTAL	21,6 mil		TOTAL	20,869 mil

 

TOTAL DE UNIDADES VIABILIZADAS [2021/2024] PODE ENTRAR
NOVAS UHS	6.595 UHs entregues 16.206 em obras sendo: 9.981 SEHAB e 6.225 Mananciais PPP: 22.430 contratadas e 401 UHs em obras
AQUISIÇÃO DE UHs	Edital I - 40.000 UHs: 21.541, em fase de contratação Edital II - 5 mil UHs : abertura das propostas em 18.12.2023
UHs ENTIDADES/EMPRESAS	18.089 contratadas/parcerias: 4.353 em andamento
CARTA DE CRÉDITO	Etapa 1: 1,2 mil: 748 beneficiárias selecionadas, em andamento

 

 

ANEXO nº 2 – MODELO DE PROPOSTA E DECLARAÇÃO DE ACEITAÇÃO DAS CONDIÇÕES ECONÔMICAS E FINANCEIRAS DA OPERAÇÃO DE CRÉDITO

 

A proponente _______________, inscrita no CNPJ/MF sob o número ____________, representada no presente ato por ___________, profissão, inscrito no CPF sob o número __________ e no RG sob o número ___________, na forma do instrumento de mandato anexo (ou na forma do estabelecido no seu contrato social/estatuto social), vem declarar e propor, para fins de cumprimento do disposto na Chamada Pública SF/OPCRED Nº 02/2024, publicada no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 21/02/2024, o quanto segue:

 

I. Compreende e está de acordo com os termos do Chamada Pública SF/OPCRED Nº 02/2024;

 

II. As condições de contratação da operação de crédito em questão são:

 

1. Modalidade da operação: crédito interno;

 

2. Valor total estimado do projeto: R$ 6.088.309.152,63;

 

3. Montante do Financiamento da(s) proposta(s)*:

( ) R$ 270.000.000,00 (duzentos e setenta milhões de reais);

( ) R$ 540.000.000,00 (quinhentos e quarenta milhões de reais);

( ) R$ 810.000.000,00 (oitocentos e dez milhões de reais);

( ) R$ 1.080.000.000,00 (um bilhão e oitenta milhões de reais);

 

* É permitida a apresentação de propostas prevendo mais de um valor de financiamento, observado os termos dos itens 5.1, 5.2 e 5.3 da Chamada Pública SF nº 02/2024.

 

4. Montante de Outras Fontes: R$ 5.008.309.152,63;

 

5. Moeda de financiamento: Real brasileiro (R$);

 

6. Prazos do financiamento:
    

a) Prazo de carência (A): 1 (um) ano a partir da data de assinatura do contrato;

b) Prazo de amortização (B): 9 (nove) anos a partir do término do prazo de carência;

c) Prazo total (A+B): 10 (dez) anos.

 

7. Estimativa de periodicidade e valores dos desembolsos do financiamento: Os desembolsos serão efetuados em 6 parcelas mensais consecutivas, no valor de R$ 180.000.000,00 cada uma.

 

8. Periodicidade das amortizações: mensal;

 

9. Encargos financeiros:

 

9.1.Encargo Fixo:

9.1.1. CDI + _________ % a.a. para proposta total de R$ 270.000.000,00**;

9.1.2. CDI + _________ % a.a. para proposta total de R$ 540.000.000,00**

9.1.3. CDI + _________ % a.a. para proposta total de R$ 810.000.000,00**;

9.1.4. CDI + _________ % a.a. para proposta total de R$ 1.080.000,00**;

 

** Conforme item 5.2. da Chamada Pública SF/OPCRED nº 02/2024, no caso de propostas para valores maiores que R$ 270.000.000,00, os proponentes deverão propor as condições financeiras para cada um dos demais valores menores admitidos pelo item 5.1..

 

9.2. Base de cálculo dos encargos financeiros: _________________;

9.3. Periodicidade de pagamento dos encargos financeiros durante o prazo de carência: mensal;

9.4.Demais despesas/custos/encargos (eventuais despesas e custos adicionais, como “commitment fees”, para esse caso especificar o período de gratuidade, se houver, comissões, taxas, encargos, emolumentos, honorários advocatícios, encargos relacionados com a operacionalização de garantias prestadas, entre outros, poderão ser previstos pela proposta devendo especificar detalhadamente a forma de cálculo, condição de pagamento, etc. para cada um deles. Necessário ainda especificar a forma de capitalização das despesas e custos adicionais, quando aplicável, explicitando as respectivas fórmulas de cálculo.):

9.4.1. _____________ para proposta total de R$ 270.000.000,00**;

9.4.2. _____________ para proposta total de R$ 540.000.000,00**;

9.4.3. _____________ para proposta total de R$ 810.000.000,00**;

9.4.4. _____________ para proposta total de R$ 1.080.000.000,00**;

 

** Conforme item 5.2. da Chamada Pública SF/OPCRED nº 02/2024, no caso de propostas para valores maiores que R$ 270.000.000,00, os proponentes deverão propor as condições financeiras para cada um dos demais valores menores admitidos pelo item 5.1.

 

9.5. Fórmulas de capitalização de todos os encargos financeiros (inclusive as despesas e custos, se houver): ______ (mencionar todos os detalhes necessários para a sua efetiva compreensão).

 

10. Sistema de Amortização: constante (SAC);

 

11. Garantia da União Federal;

 

12. Prazo de validade da proposta: _______ (mínimo de 180 dias);

 

13. Dados de contato do proponente:
14. a) Nome: ______________
15. b) Telefones: ______________
16. c) Endereço correio eletrônico: ___________.

(assinatura)

_______________________________________

Nome da Instituição:

Nome do subscritor:

CPF:

RG: