Em uma iniciativa inédita, a Prefeitura da Cidade de São Paulo iniciou negociação com proprietários de terrenos de Paraisópolis. Quer trocar doações de terrenos por perdão de dívidas com a municipalidade.
O projeto nunca havia sido experimentado anteriormente e a Secretaria de Habitação aposta em sua ousadia.
Diferentemente de outras favelas, Paraisópolis não é área pública, mas privada, originária de um loteamento de 1921, assim para a Prefeitura fazer obras no local precisa que esses terrenos pertençam à Municipalidade.
Paraisópolis tem 2,2 mil lotes invadidos, ou seja, os proprietários originais não moram nesses terrenos. Neles, foram construídas moradias, por famílias de baixa renda, que vivem lá até hoje e que precisam de infra-estrutura. Como a Secretaria de Habitação tem um grande projeto de urbanização em Paraisópolis (que está em andamento) daí surgiu a idéia da troca.
Dois decretos já publicados facilitam essa regularização
O primeiro, 47.144/06, permite que donos de terrenos do loteamento original que tenham dívidas de IPTU ou outras multas com a Prefeitura possam doar esses lotes à Municipalidade em troca do perdão dessas dívidas.
Outro decreto, 47.272/06, regulamenta a doação de terrenos, sem dívidas, à Prefeitura em troca do certificado de potencial construtivo, que pode ser utilizado em determinadas regiões da cidade (art. 4º, do Dec. citado). Esses certificados podem ser vendidos a construtoras que desejarem construir além do coeficiente básico até o máximo permitido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, sem a necessidade de pagamento de outorga onerosa.
A troca é interessante para todos, pois existem 2,2 mil lotes de 500m² cada um que acumulam, juntos, dívidas de R$ 22 milhões, ou seja, R$ 10 mil por lote. Então, como o proprietário pagará essa dívida se o terreno está ocupado por outro? A vantagem é que os proprietários desses lotes poderão negociar esse título com terceiros. Assim, caso não lhe interesse o potencial construtivo, ele poderá vendê-lo a uma construtora, por exemplo. A Secretaria Municipal de Planejamento fará o controle da transferência do potencial construtivo e caberá à Superintendência de Habitação Popular cuidar de todo o procedimento para formalização da doação.
Cerca de 40 processos estão em andamento de proprietários que optaram pelo perdão da dívida. Cabe ainda ressaltar o caráter pioneiro desta experiência, uma vez que o instrumento da transferência do direito de construir ainda não havia sido regulamentado no Município de São Paulo.
Projeto ousado
Pela sua complexidade tanto física quanto jurídica, Paraisópolis é um projeto de urbanização diferenciado. Para a primeira fase, a obra tem um orçamento de R$ 17 milhões e prevê (já iniciadas) obras emergenciais, remoção de moradias em área de risco, desocupação do leito dos córregos. A segunda fase do projeto tem verba de R$ 100 milhões e prazo de 30 meses e prevê a construção de escadarias hidráulicas, espaços de lazer e parque linear, canalização de córregos, construção de 2.500 unidades habitacionais em convênio com a CDHU, construção de rede de água e esgoto, calçadas e sarjetas, abertura de ruas e vielas, pavimentação, construção da avenida perimetral, reforma completa do campo de futebol Palmeirinha e regularização fundiária. Essa, ocorre juntamente com a urbanização, quadra a quadra.
Este é um passo importante para o desenvolvimento do Programa, aguardado por técnicos da Sehab e toda a população de Paraisópolis. Esse instrumento, a transferência do direito de construir surgiu em 2001, como uma das diretrizes gerais para execução da política urbana de habitação, por ocasião da publicação da Lei Federal 10.257, de 2001. Estamos falando do Estatuto da Cidade, criado pelo Congresso naquela data.
Os imóveis destinados ao Programa de Regularização e Urbanização do Complexo Paraisópolis são aqueles situados dentro dos perímetros descritos correspondentes às Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, criadas por lei em 2004, de acordo com os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras.