Perguntas Frequentes

Entenda Como se Planeja a Cidade

1. O que é Operação Urbana?

 

Para entender o que é uma Operação Urbana, é preciso conhecer antes como se dá o planejamento urbano de uma cidade. Este é realizado, em grande parte, pela implementação de uma série de regras de ordenamento territorial, previstas em lei, que disciplinam o uso, a ocupação e o parcelamento do solo no Município. No entanto, em muitos casos, essa regulação não é suficiente para garantir, de forma plena, o desenvolvimento urbano. Há situações, por exemplo, em que determinadas áreas precisam ser objeto de uma modificação mais intensa, havendo necessidade de uma transformação regulada, estimulada e acompanhada pelo Poder Público.
Esse foi um dos objetivos do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257 de 10 de julho de 2001) ao prever as Operações Urbanas Consorciadas (OUC), instrumento cujo objetivo é gerar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental de determinadas regiões do Município, por meio da elaboração de um projeto urbanístico específico. As áreas de interesse para Operações Urbanas de São Paulo são previstas no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002, e buscam estabelecer um marco regulatório para regiões estratégicas.
Áreas que se encontram subutilizadas, seja pela degradação urbana, ou ainda pelo esvaziamento populacional, mas que possuem boa infraestrutura, tornam-se objetos de estudos por parte do Poder Público. Esses estudos servirão de embasamento para uma definição de ações, com a intenção de requalificar e renovar essas regiões, melhorando sensivelmente o atual cenário em que se encontram. Outra característica que merece ser citada é que as OUCs prevêem e incentivam a participação da iniciativa privada, nessas ações de interesse coletivo, fiscalizadas pelo Poder Público e pela sociedade civil. Daí o nome “Consorciada”. É muito importante destacar a participação da sociedade, estimulada a colaborar durante todo o processo que uma Operação Urbana compreende, por meio de sugestões, especialmente durante as consultas públicas. Dessa forma, é essencial que o cidadão conheça as particularidades de cada OUC e as intervenções nela previstas.

 

2. O que é Potencial Construtivo?


Os Estoques de Potencial Construtivo estão previstos nas Leis 13.430/02 (Plano Diretor Estratégico) e 13.885/04 (Disciplina e Ordena o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo). Diretamente ligados à modalidade da Outorga Onerosa e as Áreas de Intervenção Urbana (AIU), eles constituem excedentes para construção, previstos nas legislações. Para uma explicação básica, é preciso conhecer os conceitos de Coeficiente Básico e Coeficiente Máximo.
O Coeficiente Básico é o quanto se pode construir num terrno qualquer da cidade, sem que existam encargos financeiros adicionais. Eles variam entre 1 (a maioria na cidade) e 2,5. Ou seja, se o coeficiente é 1, pode-se levantar uma edificação com a mesma área do terreno em questão. Se o coeficiente for 2, é permitido que se construa o dobro da área do terreno. O Coeficiente Máximo varia entre 2 e 4. Se tomarmos como exemplo um índice 4, isso significa que o responsável pela construção pode construir quatro vezes a área do terreno.
Porém, ele pagará por isso, mas somente sobre o que excede o Coeficiente Mínimo. Ou seja, se o Coeficiente Mínimo para a área é 2 e o máximo é 4, ele paga sobre 2. Os outros 2 são de graça. Vamos exemplificar mais uma vez. Num terreno de 1.000 m², pode-se construir 4.000 m², mas paga-se somente sobre 2.000 m². O valor venal dessas transações é definido pelo metro quadrado do IPTU correspondente.

Nas Operações Urbanas, o pagamento desse adicional construtivo se dá pelos CEPACs e os coeficientes básico e máximo são definidos pela Lei Específica que rege cada Operação, Lei esta que depois de aprovada pela Câmara dos Vereadores, se sobrepõe a Lei 13.885/04.


3. O que é Cepac?


Agora que você já sabe o que é uma Operação Urbana, vamos explicar como se dá a participação da iniciativa privada. As leis que disciplinam o uso, a ocupação e o parcelamento do solo no Município estabelecem regras rígidas seja qual for a intervenção prevista numa região. Ou seja, quem quiser construir um prédio, por exemplo, numa determinada localidade, terá que seguir as normas estabelecidas para aquela porção da cidade.
Mas pode haver permissão de alteração de regras de construção (código de obras) ou ainda a permissão de se construir mais do que estabelecido na “lei de zoneamento”. É o que se chama de incentivos urbanísticos concedidos e que também estão previstos no Estatuto da Cidade. Mas para viabilizar essas concessões à iniciativa privada, o Poder Público cobra uma compensação - a chamada contrapartida - por meio de pagamento de títulos, os chamados Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac), que são negociados por meio de leilões na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa).
Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. Os recursos obtidos com as contrapartidas devem ser destinados exclusivamente à realização das obras e projetos previstos no plano da operação urbana. Esses projetos, por sua vez, devem estar obrigatoriamente estar contidos no perímetro de abrangência da operação urbana.


4. Como posso adquirir os CEPAC?


Os CEPAC podem ser adquiridos de duas formas:
* Em leilões realizados no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA. Os editais dos leilões são publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e em jornal de grande circulação;
* No mercado secundário, por meio de corretoras de valores.


5. É possível utilizar o CEPAC de uma Operação Urbana em outra?


Não. Embora o princípio de funcionamento seja similar, o CEPAC possui regras de utilização diferentes para cada Operação Urbana, que constam nas respectivas Leis Municipais. Assim, o CEPAC é de uso exclusivo dentro do perímetro da Operação Urbana a que pertence.


6. Como calcular quantos CEPAC devem ser adquiridos para aprovar meu projeto?


Cada Operação Urbana possui uma tabela de conversão de CEPAC x m² para cada tipo de uso e/ou região. Esta tabela faz parte da Lei da Operação Urbana e pode ser consultada no Prospecto da Operação Urbana, disponível para download no site da SP URBANISMO.


7. Se o estoque de m² de um setor da Operação Urbana estiver esgotado, o CEPAC perde a validade?


Não. Se o estoque de m² de um determinado setor e/ou uso estiver esgotado, o CEPAC poderá ser utilizado em outro setor e/ou uso, sempre dentro do perímetro da Operação Urbana.


8. O CEPAC tem prazo de validade?


Não. O direito outorgado pelo CEPAC é válido enquanto durar a vigência da Lei da Operação Urbana ou o seu esgotamento dos estoques de m² totais.


9. Posso vincular CEPAC ao meu terreno mesmo sem ter o projeto da edificação?


Sim. A vinculação de CEPAC serve para assegurar a utilização do estoque de área adicional de construção. Mesmo que não tenha o projeto da edificação definido é necessário, no mínimo, informar qual o uso pretendido e a quantidade de metros quadrados adicionais que se pretende utilizar.


10. Posso vender meus CEPAC a outro interessado?


Sim, pois o CEPAC é um titulo mobiliário “ao portador”. Ele pode ser comercializado no chamado “mercado secundário” mediante contrato específico, normalmente elaborado por corretoras de valores.


11. Como são gastos os recursos obtidos com a venda de CEPAC?


Os recursos obtidos com a venda de CEPAC são utilizados exclusivamente para o pagamento das intervenções previstas na Lei da Operação Urbana. As propostas para as intervenções são previamente apresentadas e aprovadas nas reuniões dos Grupos de Gestão.


12. Como são priorizadas as obras a serem financiadas com os recursos obtidos com a venda dos CEPAC?


As intervenções que compõem a Operação Urbana constam da respectiva Lei Municipal. Cabe ao Grupo de Gestão da Operação Urbana avaliar as propostas e priorizar as intervenções que farão parte das futuras distribuições de CEPAC.

 

Se você tem outras dúvidas sobre o CEPAC, escreva para faleconosco@spurbanismo.com.br