Restauro e novo uso para dois imóveis emblemáticos no centro de São Paulo. É o que prevê o programa de intervenções da Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central para a antiga Garagem de Bondes da Light e a centenária Fábrica Orion, ambas localizadas no Brás.

Os dois edifícios são tombados por órgãos de proteção do patrimônio histórico e cultural. A Garagem, situada na Avenida Celso Garcia, é protegida nas esferas municipal (CONPRESP) e estadual (CONDEPHAAT). Já a Fábrica Orion, na Rua Behring, tem sua área parcialmente tombada em âmbito municipal.

É objetivo da Prefeitura de São Paulo, após a sanção da AIU do Setor Central, estimular uma transformação no centro de São Paulo, ampliando moradias e investimentos em geral para esse território. A preservação de imóveis tombados tem destaque no plano urbanístico, que determinou que 5% dos recursos arrecadados com outorga onerosa no âmbito da AIU sejam destinados à preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural.

A AIU do Setor Central (Lei 17.844/2022) foi instituída neste ano com a aprovação do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central pela Câmara Municipal. O incentivo à restauração e à mudança de uso de edificações tombadas na região estão entre as intervenções previstas no seu programa de obras. É neste cenário que se enquadram a Garagem da Light e a Fábrica Orion.

A previsão é que as duas áreas sejam ocupadas por equipamentos públicos sociais para atender ao aumento populacional previsto para a região, ajudando a reduzir vulnerabilidades. Os tipos de equipamentos a serem instalados nesses locais ainda será definido.

Construídos no início do século 20, os dois edifícios são marcos do período industrial de São Paulo. A garagem da Light é considerada a última remanescente da rede de apoio à operação dos bondes na cidade. Ela pertencia à empresa canadense Light, que forneceu, por décadas, energia elétrica ao município. Por sua vez, a Orion foi, por um tempo, a maior fábrica de artefatos de borracha da América do Sul. A sua produção era diversa, abrangendo desde pneus até câmaras para bicicletas.

Vale destacar que a área onde está localizada a Garagem de Bondes já está em posse do Município, por meio da SPTrans. Já o lote onde se encontra a Fábrica Orion ainda precisará ser adquirido pelo Município para que a AIU do Setor Central cumpra seu objetivo.

 

Incentivos para a preservação de imóveis tombados

Há 1.139 imóveis tombados no perímetro da AIU do Setor Central. Na orla ferroviária, região do Brás, por exemplo, há edifícios fabris, galpões e vilas operárias. Na Bela Vista, há uma sucessão de sobrados e vilas remanescentes da ocupação original da região. Os distritos de Santa Cecília, Sé e República contam, por etapas, a história da verticalização construtiva da cidade. Considerando o centro histórico, os edifícios institucionais tombados também são inúmeros.

Para incentivar proprietários a preservarem imóveis tombados, a Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central estabelece uma série de mecanismos, como uma inovadora forma de cálculo da Transferência do Direito de Construir (TDC); área construída adicional como contrapartida ao restauro de, ao menos, três imóveis tombados de pequeno porte; bônus equivalente de preservação e a criação de Áreas de Interesse de Preservação e Valorização do Patrimônio Cultural que receberão projetos para a requalificação de bens e espaços públicos.

Saiba mais abaixo:

 

Transferência do Direito de Construir (TDC)

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é um instrumento urbanístico regulamentado pelo Plano Diretor Estratégico (PDE). Ela autoriza o proprietário de um imóvel a transferir uma parcela de seu potencial construtivo a outro imóvel. A TDC está disponível para imóveis de qualquer porte

O instrumento é uma importante política pública de incentivo à manutenção e restauro do patrimônio histórico e cultural. Isso porque os imóveis tombados, atingidos por restrições de construção, podem transferir o potencial construtivo a outro imóvel e, em troca, devem obrigatoriamente reverter a arrecadação obtida com essa negociação para o restauro e manutenção do próprio bem.

Além de garantir a aplicação da TDC para os imóveis do seu perímetro como um todo, a AIU do Setor Central estabelece incentivos para o restauro de bens tombados. O plano propõe, por exemplo, uma inovadora forma de cálculo da TDC para os imóveis classificados pelo Plano Diretor como ZEPEC-BIR (Zona Especial de Preservação Cultural - Bens Imóveis Representativos) e com área de terreno de até 1.000 m². O proprietário de imóvel com essas características terá multiplicado por dois o potencial construtivo a transferir para outro imóvel da cidade.

 

Área Construída Adicional

Também é objetivo da AIU do Setor Central a preservação de imóveis tombados de pequeno porte. A lei estabelece área construída adicional para os empreendimentos que adquirirem, simultaneamente, potencial construtivo gerado a partir da TDC de pelo menos três imóveis do perímetro da AIU classificados como ZEPEC-BIR e com área de lote de até 600 m² cada. O benefício aumenta conforme o número de imóveis tombados contemplados.

 

Bônus Equivalente de Preservação

Outra novidade trazida pela legislação é o Bônus Equivalente de Preservação, a ser efetivado através de chamamento público. Esse Bônus consistirá em um potencial construtivo adicional para o proprietário que recuperar o seu imóvel tombado. Essa metragem deverá ser utilizada, obrigatoriamente, em imóveis situados na AIU do Setor Central. O Bônus poderá ser combinado à Transferência do Direito de Construir (TDC).

 

Áreas de Preservação e Valorização do Patrimônio Cultural

A AIU do Setor Central prevê ainda a criação das Áreas de Interesse de Preservação e Valorização do Patrimônio Cultural (AIPC), que, por suas características, representam diversos períodos da história do urbanismo paulistano. O objetivo é que essas áreas recebam ações e projetos específicos para a requalificação de bens e espaços públicos, orientados pelo órgão municipal de patrimônio histórico, o DPH. O órgão também será responsável por elaborar o mapa que localizará essas áreas.