A Prefeitura de São Paulo encaminhou à Câmara Municipal nesta segunda-feira (5/7) o projeto de lei do Programa Requalifica Centro, que estabelece incentivos fiscais para estimular a requalificação (retrofit) de prédios antigos da região central da cidade e sua transformação em edifícios habitacionais. O objetivo é adensar o centro e resgatar a vocação da região ao criar um ambiente atraente para investimentos.

O Programa Requalifica Centro é parte de um projeto maior para a região central, que envolve diversas outras ações, como reforma dos calçadões, criação de um polo cultural e boêmio (Triângulo SP), desenvolvimento do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, entre outras. A concessão de incentivos fiscais é apenas a primeira etapa desse programa de retrofit. A Prefeitura também desburocratizará o processo de aprovação desses projetos e elaborará parcerias junto à sociedade civil para impulsionar a requalificação de prédios antigos.

O Requalifica Centro tem como alvo as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data, no caso, o Código de Obras e Edificações revogado (Lei nº 11.228/1992), e localizadas em um perímetro estimado em 2,1 km² da região central. A ideia é estimular o uso misto desses imóveis, ou seja, comércio no térreo e habitação nos demais pavimentos, combatendo a ociosidade ainda mais acentuada com a pandemia do novo coronavírus.

Considera-se para efeito do programa o perímetro formado, ao norte, pela Rua Mauá, ao leste, pela Avenida do Estado (Rio Tamanduateí), ao Sul, pela Rua Tabatinguera, Praça Dr. João Mendes, Viaduto Dona Paulina, Rua Dona Maria Paula e pelo Viaduto Jacareí, fechando, a oeste, pelo Viaduto Nove de Julho, avenidas São Luís e Ipiranga e pela Rua Casper Libero.

Para isso, o projeto propõe uma série de incentivos fiscais a essas edificações, como remissão dos créditos de IPTU; isenção de IPTU nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra; aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos após a isenção descrita acima, sendo que no 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto; redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente); isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação e isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos.

O projeto também estipula outros benefícios à requalificação dos edifícios, como não considerar como computável as áreas destinadas à instalação de usos não-residenciais (pavimentos térreo e cobertura do edifício) e dispensar o pagamento de contrapartida financeira (outorga onerosa) em caso de mudança de uso da edificação.

O Município seguirá planejando e desenvolvendo as demais etapas do Requalifica Centro, enquanto aguarda a apreciação do programa pela Câmara Municipal.
 

O que é retrofit?
Retrofit é uma palavra de origem inglesa e significa "atualizar o antigo". Trata-se de um processo de intervenção em instalações antigas que busca adequar, recuperar e modernizar o espaço, tornando-o mais seguro e qualificado à reocupação.
 

Quais os incentivos fiscais propostos?
• Remissão dos créditos de IPTU;
• Isenção de IPTU nos 3 primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra;
• Aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de 5 anos a pós a isenção descrita acima. No 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto;
• Redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente);
• Isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação;
• Isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por 5 anos.
 

Quais os objetivos do Requalifica Centro?
O programa busca estimular requalificar edificações para o uso habitacional, incentivar mais moradia no centro e atrair investimentos para a região.
 

O que diz a legislação?
O Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050), em seu Artigo 27, estimula "a reabilitação do patrimônio arquitetônico, especialmente na área central, criando regras e parâmetros que facilitem a reciclagem e retrofit das edificações para novos usos". O Código de Obras (Lei nº 16.642/2017) aceita soluções de requalificação que, por implicação de caráter estrutural, não atendam às disposições previstas nas legislações vigentes, desde que não comprometam a salubridade, nem acarretem redução de acessibilidade e de segurança de uso.