Veja as respostas às perguntas mais frequentes relacionadas ao trabalho desenvolvido pela SP Urbanismo
1. O que é Operação Urbana?
As Operações Urbanas (OU) são instrumentos de intervenção pública, reguladas pelo Plano Diretor e aprovadas mediante lei municipal que estabelece regras urbanísticas e incentivos específicos ao adensamento populacional e construtivo para uma determinada área da cidade, com perímetro previamente definido. Têm por objetivo alcançar metas de qualificação para os territórios por meio de um conjunto de diretrizes urbanísticas, como estabelece o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 2001).
2. Como funciona uma Operação Urbana?
O perímetro de uma Operação Urbana é favorecido pela possibilidade de flexibilização dos limites estabelecidos pela lei de zoneamento vigente, mediante o pagamento de contrapartida financeira à Prefeitura. Esses recursos são destinados a intervenções e melhorias urbanísticas realizadas na própria região pelo Poder Público. A lei da Operação Urbana pode prever também incentivos não onerosos, como estímulo adicional a investimentos privados na região.
3. Qual a diferença entre uma Operação Urbana e uma Operação Urbana Consorciada?
Atualmente, a cidade de São Paulo conta com quatro Operações Urbanas: Água Branca, Água Espraiada, Faria Lima e Centro.
As três primeiras são do tipo consorciada, isto é, as obras são executadas pelo Poder Público mediante arrecadação de recursos com a venda de títulos mobiliários (CEPACs) para interessados privados em construir na região.
A Operação Urbana Centro trabalha de uma forma diferente, estabelecendo contrapartidas financeiras (chamada outorga onerosa) aos empreendedores privados para arrecadar recursos e colocar suas ações em prática.
4. Como se dá a participação social nas Operações Urbanas?
As Operações Urbanas têm um conselho deliberativo e consultivo – chamado Grupo de Gestão ou Comissão Executiva, no caso da OU Centro – que conta com a participação da sociedade civil, garantindo controle social. Cada grupo de gestão tem suas características, composição e atribuições próprias e todos acompanham o andamento da implementação da respectiva operação urbana e decidem sobre a aplicação dos recursos arrecadados.
5. O que é Potencial Construtivo?
Os Estoques de Potencial Construtivo estão previstos nas Leis 13.430/02 (Plano Diretor Estratégico) e 13.885/04 (Disciplina e Ordena o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo). Diretamente ligados à modalidade da Outorga Onerosa e às Áreas de Intervenção Urbana (AIU), eles constituem excedentes para construção, previstos nas legislações. Para uma explicação básica, é preciso conhecer os conceitos de Coeficiente Básico e Coeficiente Máximo.
O Coeficiente Básico é o quanto se pode construir num terreno qualquer da cidade, sem que existam encargos financeiros adicionais. Ele varia entre 1 (a maioria na cidade) e 2,5 vezes a área do terreno. Ou seja, se o coeficiente é 1, pode-se levantar uma edificação com a mesma metragem do imóvel em questão. Se o coeficiente for 2, é permitido que se construa o dobro da área do terreno.
O Coeficiente Máximo varia entre 2 e 4. Se tomarmos como exemplo o índice 4, isso significa que o responsável pela construção pode construir até quatro vezes a área do terreno. Porém, para aplicar o Coeficiente Máximo, o empreendedor terá pagar um valor pela área que exceder ao Coeficiente Mínimo.
Ou seja, se o Coeficiente Mínimo para a área é 2 e o máximo é 4, ele paga sobre 2. No caso de um terreno de 1.000 m², pode-se construir 4.000 m², mas paga-se somente sobre 2.000 m². O valor venal dessas transações é definido pelo metro quadrado do IPTU correspondente.
Nas Operações Urbanas, o pagamento desse adicional construtivo se dá por meio de CEPAC e os coeficientes básico e máximo são definidos pela Lei Específica que rege cada Operação.
6. O que é CEPAC?
Agora que você já sabe o que é uma Operação Urbana, vamos explicar como se dá a participação da iniciativa privada. As leis que disciplinam o uso, a ocupação e o parcelamento do solo no Município estabelecem regras rígidas seja qual for a intervenção prevista numa região. Ou seja, quem quiser construir um prédio, por exemplo, em uma determinada localidade, terá que seguir as normas estabelecidas para aquela porção da cidade.
Mas pode haver permissão de alteração de regras de construção (código de obras) ou ainda a permissão de se construir mais do que estabelecido na “lei de zoneamento”. É o que se chama de incentivos urbanísticos concedidos e que também estão previstos no Estatuto da Cidade.
Para viabilizar essas concessões à iniciativa privada, o Poder Público cobra uma compensação - a chamada contrapartida - por meio de pagamento de títulos, os chamados Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), que são negociados em leilões na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa).
Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. Os recursos obtidos com as contrapartidas devem ser destinados exclusivamente à realização das obras e projetos previstos no plano da Operação Urbana. Esses projetos, por sua vez, devem estar obrigatoriamente contidos no perímetro de abrangência da Operação Urbana.
7. Como posso adquirir CEPAC?
CEPAC pode ser adquirido de duas formas:
* Em leilões realizados no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA. Os editais dos leilões são publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e em jornal de grande circulação;
* No mercado secundário, por meio de corretoras de valores.
8. É possível utilizar o CEPAC de uma Operação Urbana em outra?
Não. Embora o princípio de funcionamento seja similar, o CEPAC possui regras de utilização diferentes para cada Operação Urbana, que constam nas respectivas Leis Municipais. Assim, o CEPAC é de uso exclusivo para o perímetro da Operação Urbana a que pertence.
9. Como calcular quantos CEPACs devem ser adquiridos para aprovar meu projeto?
Cada Operação Urbana possui uma tabela de conversão de CEPAC x m² para cada tipo de uso e/ou região. Esta tabela faz parte da Lei da Operação Urbana e pode ser consultada no Prospecto da Operação Urbana, disponível para download no site da SP Urbanismo. Para agilizar os cálculos, acesse também o simulador de CEPACs para as Operações Urbanas Água Espraiada e Faria Lima neste link.
10. Se o estoque de m² de um setor da Operação Urbana estiver esgotado, o CEPAC perde a validade?
Não. Se o estoque de m² de um determinado setor e/ou uso estiver esgotado, o CEPAC poderá ser utilizado em outro setor e/ou uso, sempre dentro do perímetro da Operação Urbana.
11. O CEPAC tem prazo de validade?
Não. O direito outorgado pelo CEPAC é válido enquanto durar a vigência da Lei da Operação Urbana ou o esgotamento de seus estoques de m² totais.
12. Posso vincular CEPAC ao meu terreno mesmo sem ter o projeto da edificação?
Sim. A vinculação de CEPAC serve para assegurar a utilização do estoque de área adicional de construção. Mesmo que não tenha o projeto da edificação definido é necessário, no mínimo, informar qual o uso pretendido e a quantidade de metros quadrados adicionais que se pretende utilizar.
13. Posso vender meus CEPACs a outro interessado?
Sim, pois o CEPAC é um titulo mobiliário “ao portador”. Ele pode ser comercializado no chamado “mercado secundário” mediante contrato específico, normalmente elaborado por corretoras de valores.
14. Como são gastos os recursos obtidos com a venda de CEPAC?
Os recursos obtidos com a venda de CEPAC são utilizados exclusivamente para o pagamento das intervenções previstas na Lei da Operação Urbana. As propostas para as intervenções são previamente apresentadas e aprovadas nas reuniões dos Grupos de Gestão.
15. Como são priorizadas as obras a serem financiadas com os recursos obtidos com a venda dos CEPAC?
As intervenções que compõem a Operação Urbana constam da respectiva Lei Municipal. Cabe ao Grupo de Gestão da Operação Urbana avaliar as propostas e priorizar as intervenções que farão parte das futuras distribuições de CEPAC.
Se você tem outras dúvidas sobre CEPAC, escreva para duvidasopurb@spurbanismo.sp.gov.br
PROJETOS DE INTERVENÇÃO URBANA (PIUs)
16. O que são PIUs?
Definidos no Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014, os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) buscam reorganizar, a longo prazo, o desenvolvimento de áreas subutilizadas e com potencial de transformação por toda a cidade. Para que isso aconteça, esses projetos preveem uma série de incentivos para adensar do ponto de vista populacional e construtivo uma região, desenvolver novas atividades econômicas, criar empregos, produzir habitação para pessoas de baixa renda e equipamentos públicos.
17. Como um PIU é desenvolvido?
O PIU foi desenvolvido para ser aplicado em diferentes escalas territoriais, seja para a transformação de grandes áreas do município ou regiões específicas. Além do Poder Público – mais especificamente a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e a SP Urbanismo –, o PIU também pode ser elaborado a partir de manifestação de interesse da iniciativa privada. Em todos os casos é assegurada a participação da sociedade civil durante todo o processo de elaboração, seja em reuniões dos conselhos participativos e com diversos representantes da sociedade civil ou em audiências públicas e consultas públicas na internet.
18. Como um PIU é implantado?
Uma vez concluída sua elaboração, o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) pode originar um Decreto ou uma Lei. O PIU será transformado em um Decreto quando os parâmetros urbanísticos descritos no Plano Diretor ou Lei de Zoneamento não são alterados. Todavia, se o PIU alterar, por exemplo, o quanto pode ser construído em determinada região ou o valor da contrapartida financeira a ser paga ao Município para isso (outorga onerosa), um projeto de lei deverá ser encaminhado à Câmara Municipal e, somente após a aprovação da Casa e sanção do prefeito, o PIU poderá ser implantado.
19. Quais PIUs estão em andamento na cidade?
Para acompanhar o andamento desses projetos, basta acessar o Monitoramento dos PIUs, portal que, além de disponibilizar em qual etapa cada proposta se encontra, mostra sua abrangência no território e, de forma transparente, publica todos os documentos relacionados à sua elaboração.
FREQUÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO: Trimestral
FONTES: pedidos de acesso à informação feitos pelo SIC, setor de atendimento, assessoria de comunicação e Portal da Transparência