Como parte do Programa Renova Centro, da Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (Cohab-SP), em 4 de fevereiro de 2010, a Prefeitura declarou de Interesse Social 53 prédios vazios na região, que serão reformados e transformados em 2.500 apartamentos.
Os imóveis viáveis a serem adaptados para moradia foram selecionados a partir de uma pesquisa em campo, encomendada pela Cohab à Fupam, fundação ligada à Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo (USP).
Apesar da complexidade que envolve o processo de desapropriação, quatro dos 53 edifícios já estão em fase adiantada de negociação, e as primeiras unidades estão previstas para serem entregues já em 2011.
Para executar o projeto de construir essas moradias, a Prefeitura optou por uma nova modalidade: a desapropriação amigável. "Pelos moldes tradicionais, desapropriar um imóvel é um procedimento dispendioso que exige tempo. A negociação do valor com o proprietário é algo benéfico aos dois interessados, visto que, quando é aberto um processo administrativo e judicial, a desapropriação fica submetida ao tempo da ação, que dura em média de 3 a 4 anos", explica Arley Aires, diretor de patrimônio da Cohab.
Sete passos são necessários para que um imóvel seja desapropriado. Basicamente são: seleção do imóvel a ser desapropriado, Declaração de Interesse Social (DIS), análise fundiária topográfica, confecção de planta expropriatória, elaboração do laudo de avaliação administrativa, levantamento fundiário, e, por fim, a ação de desapropriação. Confira o passo a passo da desapropriação amigável:
1. Seleção do imóvel
É a fase em que ocorre a escolha e a seleção do imóvel a ser desapropriado. É um dos momentos mais complexos da desapropriação. Para esta seleção, são analisados o zoneamento do local, a quantidade de equipamentos públicos disponíveis em um raio de 2 km do imóvel, tais como escolas, unidades básicas de saúde, centros culturais; é verificado se o empreendimento proporciona uma quantidade satisfatória de unidades habitacionais, a viabilidade de implantação do empreendimento pretendido, feito estudo técnico e econômico-financeiro da desapropriação, é conferido a intervenção de interesses municipais sobre a área e se já existem decretos de utilidade pública.
2. Declaração de Interesse Social (DIS)
Nesta etapa, é analisado o perímetro do imóvel a ser desapropriado e a área dos imóveis vizinhos, para se indicar a área que será declarada de utilidade pública. Depois, é elaborada a planta de declaração de interesse social, que instrui o decreto de interesse social. Posteriormente, o prefeito e os secretários assinam o decreto, que é publicado no Diário Oficial.
3. Análise fundiária topográfica
Depois de decretado de interesse social, o imóvel será analisado externamente por meio de recursos da topografia, para indicar todas as medidas do imóvel, quais são os imóveis vizinhos e em qual quadra fiscal está inserido, e, internamente, caso haja benfeitorias no imóvel, indicando todas as construções. Após tal analise, elabora-se a planta expropriatória.
4. Confecção de planta expropriatória
Junta-se à análise topográfica, a titulação do imóvel (quem são seus respectivos donos), e a indicação dos imóveis vizinhos, para se detalhar a área total do que está sendo desapropriado.
5. Elaboração de laudo de avaliação administrativa
A elaboração do laudo segue metodologia das Normas para Avaliação de Imóveis do DESAP/2006, departamento de desapropriação ligado à Secretária de Negócios Jurídicos (SNJ), e as normas elaboradas pelos peritos da CAJUFA/2004, Centro de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública de São Paulo. O método utilizado para avaliação de imóveis é o comparativo direto. Seguindo essa avaliação, o valor do imóvel a ser desapropriado é obtido por uma média feita pela comparação com valores de imóveis que possuam características semelhantes no mercado.
6. Levantamento fundiário
Nesta fase, o imóvel é submetido a uma rigorosa análise para identificação dos seus verdadeiros proprietários, de possíveis débitos e pendências relacionadas aos títulos dos imóveis, uma vez que, em alguns casos, os proprietários descritos na matrícula do imóvel já faleceram e é necessário identificar os herdeiros. Isso pode exigir muito tempo, já que pode se tratar de muitos herdeiros e todos devem estar relacionados para que seja paga a indenização pela aquisição do imóvel por parte da Prefeitura.
7. Desapropriação
Depois da aferição de viabilidade para construção de unidades habitacionais, do laudo técnico, do levantamento topográfico e da identificação dos proprietários, a Prefeitura busca a negociação com os proprietários, uma vez que é mais vantajosa, permitindo a desapropriação e o início das obras de forma mais rápida. Caso não haja concordância na negociação, abre-se um processo administrativo e judicial para desapropriação, cujo procedimento dura mais e eleva os custos para desapropriação.