BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.
A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991.
CÁLCULO DO ITBI
1. Na compra e venda com financiamento junto ao banco:
1.1. Para contratos de financiamento celebrados a partir de 25/02/2022:
O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:
1.1.1. Nas transmissões de imóveis de até R$ 664.041,74 compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação - SFH, no Programa de Arrendamento Residencial - PAR e de Habitação de Interesse Social - HIS, bem como aquelas realizadas por meio de consórcios, o ITBI será calculado mediante a aplicação:
a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado ou sobre o valor do crédito efetivamente utilizado para aquisição do imóvel, até o limite máximo de R$ 110.673,72 (*); e
b) da alíquota de 3% (três por cento) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 110.673,62 (*), financiado ou não.
(*) Vide Observações ao final dessa página.
O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.
1.1.2. Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ).
As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as compreendidas no SFH, PAR, HIS ou Consórcios quando o valor do imóvel superar R$ 664.041,74, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH para qualquer valor de imóvel.
1.2. Para contratos de financiamento celebrados até 24/02/2022:
O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:
1.2.1. Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS), o ITBI será calculado mediante a aplicação:
a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 110.175,62 (**); e
b) da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 110.175,62 (**), financiado ou não.
(*) Para contratos de financiamento anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).
(**) Vide Observações ao final dessa página.
O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.
1.2.2. Nas demais transações, mediante a aplicação da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ) .
As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as realizadas por meio de consórcios, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH.
(*) Para contratos de financiamento anteriores a 30/03/2015, a alíquota sobre toda a base de cálculo é de 2% (dois por cento).
2. Na compra e venda sem financiamento junto ao banco, bem como nas demais transações
O imposto será calculado aplicando-se a alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo.
(*) Para transações anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).
As demais transações aqui descritas incluem permuta, dação em pagamento, arrematação, adjudicação, integralização de capital, etc.
No caso de Cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda, deverá ser abatido da base de cálculo o saldo devedor assumido pelo cessionário.
No caso das Arrematações em leilão ou hasta pública, a base de cálculo será o valor pelo qual o bem ou direito foi arrematado, exceto quando for apurado outro valor mediante arbitramento da base de cálculo (regra válida somente para arrematações formalizadas mediante auto ou sentença a partir de 30/03/2023).
FÓRMULA PARA CÁLCULO DO ITBI
Legenda
BC = Base de Cálculo
F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 110.673,62 (*)
- Para transações compreendidas no SFH, PAR ou HIS:
|
SFH, PAR ou HIS |
Imóveis até R$ 664.041,74 |
Imóveis acima de R$ 664.041,74 |
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A partir de 25/02/2022 |
ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03 |
ITBI = (BC) * 0,03 |
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Entre 30/03/2015 e 24/02/2022 |
ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03 |
|
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Até 29/03/2015 |
ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,02 |
|
- Para transações realizadas por meio de consórcios:
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Consórcios |
Imóveis até R$ 664.041,74 |
Imóveis acima de R$ 664.041,74 |
|
A partir de 25/02/2022 |
ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03 |
ITBI = (BC) * 0,03 |
|
Entre 30/03/2015 e 24/02/2022 |
ITBI = (BC) * 0,03 |
|
|
Até 29/03/2015 |
ITBI = (BC) * 0,02 |
|
(*) Observações:
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Data do contrato de financiamento |
Limite para aplicação da alíquota de 0,5% |
Limite de valor de imóvel |
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A partir de 01/01/2024 |
R$ 110.673,62 |
R$ 664.041,74 |
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Entre 01/01/2023 e 31/12/2023 |
R$ 105.785,09 |
R$ 634.710,56 |
|
Entre 25/02/2022 e 31/12/2022 |
R$ 100.000,00 |
R$ 600.000,00 |
|
Entre 01/01/2022 e 24/02/2022 |
R$ 110.175,62 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2021 e 31/12/2021 |
R$ 100.104,16 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2020 e 31/12/2020 |
R$ 95.777,45 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2019 e 31/12/2019 |
R$ 91.820,01 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2018 e 31/12/2018 |
R$ 88.714,99 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2017 e 31/12/2017 |
R$ 86.172,89 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2016 e 31/12/2016 |
R$ 81.073,38 |
NÃO HÁ |
|
Entre 03/01/2015 e 31/12/2015 |
R$ 73.256,87 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2015 e 02/01/2015 |
R$ 72.687,94 |
NÃO HÁ |
|
Entre 01/01/2014 e 31/12/2014 |
R$ 68.843,97 |
NÃO HÁ |
|
Entre 08/11/2013 e 31/12/2013 |
R$ 65.000,00 |
NÃO HÁ |
|
Até 07/11/2013 |
R$ 42.800,00 |
NÃO HÁ |
- Tabela de atualização de valores para isenção de primeiro imóvel:
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Período |
Valor (R$) |
|
A partir de 01/01/2024 |
R$ 224.633,36 |
|
De 01/01/2023 a 31/12/2023 |
R$ 214.711,15 |
|
De 01/01/2022 a 31/12/2022 |
R$ 202.969,19 |
|
De 01/01/2021 a 31/12/2021 |
R$ 184.415,21 |
|
De 01/01/2020 a 31/12/2020 |
R$ 176.444,41 |
|
De 01/01/2019 a 31/12/2019 |
R$ 169.153,88 |
|
De 01/01/2018 a 31/12/2018 |
R$ 163.781,53 |
|
De 01/01/2017 a 31/12/2017 |
R$ 159.088,42 |
|
De 01/01/2016 a 31/12/2016 |
R$ 149.673,93 |
|
De 01/01/2015 a 31/12/2015 |
R$ 135.243,45 |
|
De 01/01/2014 a 31/12/2014 |
R$ 127.096,56 |
|
De 08/11/2013 a 31/12/2013 |
R$ 120.000,00 |