A Prefeitura de São Paulo, através da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento vem a público esclarecer equívocos e mistificações contidos na carta aberta divulgada por algumas entidades a respeito dos ajustes propostos pela Prefeitura de São Paulo na Lei de Zoneamento.

Proposta está em discussão
A proposta de ajustes à Lei de Zoneamento é uma minuta preliminar que está em pleno processo de consulta e discussão pública, desde 15 de dezembro de 2017, por meio de audiências públicas e outros meios. A proposta foi publicada no site gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br e divulgada nas redes sociais da Secretaria Municipal de Licenciamento e Urbanismo e das Prefeituras Regionais. Até o momento já foram recebidas 1328 contribuições. A proposta também foi apresentada às comissões técnicas competentes, compostas pelo poder público e pela sociedade civil.

Todas as sugestões serão analisadas e, se for o caso, incorporadas ao projeto de lei que será enviado à Câmara Municipal, onde seguirá por novo processo de consultas públicas, além é claro de passar pela análise e debate dos vereadores.

Assim, não se trata de uma proposta que esteja pronta e acabada ou que não tenha caráter democrático.

Das premissas assumidas
A proposta de ajuste à Lei do Zoneamento NÃO ALTERA as zonas de uso nem seus perímetros, NÃO ALTERA e NÃO AUMENTA os coeficientes de aproveitamento previstos no Plano Diretor, que permanece sendo de 4.0 (quatro), nas áreas lindeiras aos eixos de transporte de massa e de 2,0 (dois) no restante do território urbano, que corresponde a 87% da área da cidade.

A proposta tem o objetivo de destravar a cidade e dar-lhe condições para que assuma seu papel de cidade global, dentro das premissas do melhor urbanismo. O incentivo aos retrofits contido na proposta vai ao encontro do resgate do patrimônio cultural de São Paulo, visando requalificá-lo, de forma a atrair novos moradores, para que a região central se torne uma área de ocupação permanente, mais segura e desfrutável. Uma das principais premissas da proposta é que a legislação considere a cidade real, de forma a contar com instrumentos legais adequados para sua transformação, com vistas a uma cidade mais sustentável, mais justa e mais equilibrada.

Sobre a arrecadação do FUNDURB
Os críticos da proposta apontam equivocadamente um impacto negativo na arrecadação do Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB). Em 2011, o fundo alcançou seu maior volume de arrecadação desde sua criação em 2004: R$ 340 milhões (aproximadamente R$ 500 milhões a valores presentes). Isso se deu no momento em que a economia nacional estava em alta, e o setor imobiliário, em fase de “boom”.

Ainda sob o efeito deste momento, em 2013, a então gestão da Prefeitura de São Paulo propôs o aumento dos valores de outorga onerosa, projetando uma expectativa de arrecadação de R$ 700 milhões/ano. Não foi o que aconteceu. A arrecadação decorrente da outorga onerosa caiu nos anos seguintes, atingindo R$ 210 milhões em 2017.

A alegação de que os valores atribuídos pela carta deixarão de entrar nos cofres da Prefeitura é duplamente falacioso. O que se quer com um desconto PROVISÓRIO de 30% nos valores da outorga é justamente incentivar o mercado e tentar reverter a queda na arrecadação que o fundo vem experimentando.

Primeiro, porque os recursos não estão disponíveis nos montantes desejados. Segundo porque, nos termos do estabelecido no artigo 339 do Plano Diretor, os recursos do Fundurb NÃO PODEM ser utilizados para construção de escolas e hospitais, já devidamente protegidos pela legislação orçamentária.

Sobre o suposto aumento de gabarito no “miolo dos bairros já saturados”

Nos termos da proposta apresentada a possibilidade de flexibilização do gabarito de altura das edificações só será admitida nas zonas mistas e de centralidade, que correspondem a apenas 14% do território urbano e sob condições, como largura da rua igual ou maior que 12 metros, distância de uma quadra das zonas residenciais, calçadas com 5 metros de largura, ou ainda fachada ativa para os usos não residenciais e a limitação de vedação da testada por muros para o uso residencial, condições essas que a legislação de zoneamento vigente hoje não prevê. A interação com a via pública também fica garantida com a exigência de fruição publica Estas áreas já tem verticalização acentuada e o próprio PDE admite esta flexibilização em áreas com mais de 50% de verticalização.

 

Ressalte-se que NÃO ESTÃO SENDO ALTERADOS os coeficientes de aproveitamento previstos no Plano Diretor e na atual Lei de Zoneamento, que permanece sendo de 4,0 nas áreas lindeiras aos eixos de transporte de massa e de 2,0 no restante do território urbano. De forma que não é admissível falar em “verticalização no miolo dos bairros” e muito menos em risco de saturação da infraestrutura, vez que o potencial construtivo não está sendo aumentado, vez que o volume de área construída permanecerá o mesmo.

A proposta tem como objetivo a diminuição do custo da unidade para o consumidor final, permitindo, ao invés de duas ou três torres mais baixas no lote, a construção de uma única torre mais alta, havendo economia de escala, com apenas um conjunto de elevadores, de fundação, de casa de máquinas, de caixa d’água, bem como possibilita um melhor aproveitamento do térreo e do subsolo, o que resultará em menores custos de construção. Visa também a possibilidade de melhor implantação em terrenos com topografia acidentada, o que ocorre em grande parte do município, ou em terrenos com formatos irregulares.

Além disso, a revisão dos gabaritos não altera o PDE, que em seu Art. 374 previu que essa revisão poderia ser feita na lei de zoneamento, que agora está sendo ajustada.

Número de vagas de garagem permanece o mesmo
Ao contrário do afirmado pelos críticos, a proposta NÃO PREVÊ a dispensa do limite máximo de vagas de garagem para os edifícios residenciais em áreas próximas a estações de transporte coletivo, demarcadas como Eixos de Transformação Urbana. O NÚMERO DE VAGAS PERMANECE O MESMO disposto no Artigo 174 da Lei de Zoneamento vigente: uma vaga para cada 60m² de área construída computável do empreendimento, propondo-se apenas que a distribuição das mesmas seja mais livre, não estando amarrada a cada unidade. Assim, alguns apartamentos podem ter mais de uma e outros, nenhuma, mantido o mesmo número de vagas previsto no Plano Diretor.

Habitação social em áreas com serviços e empregos
A proposta permite que as edificações que já existem em ZEIS, com usos regularmente instalados e em funcionamento, possam passar por reforma sem a necessidade de destinar área para habitação de interesse social (HIS). A ideia é garantir a continuidade do funcionamento dessas atividades, sem que tenham reduzidas suas áreas caso passem por reforma. Também se quer evitar que esta obrigação leve à construção de HIS em ambientes completamente insalubres como, por exemplo, em indústrias ou depósitos.

Outra alegação falaciosa é relativa às Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) 1, 2, 3 e 4. O Plano Diretor prevê 60% de destinação para HIS-1 (de 0 a 3 salários mínimos), podendo ter 20% de HIS-2 (de 3 a 6 salários mínimos) e 20% de outros usos, residenciais e não residenciais. A proposta prevê uma alternativa, seguindo a mesma lógica, com o objetivo de estimular a produção de mais HIS, admitindo que se reduza o percentual do HIS 1 para 50% desde que sejam construídos somente HIS: visando potencializar a produção de HIS 1 e 2, e não reduzindo.

Sobre a flexibilização das regras para construção de edifícios sustentáveis
A quota ambiental é um instrumento importante, porém, por ser recente, necessita de um tempo de aplicação para avaliação de seus resultados. Tanto é que a própria Lei de Zoneamento vigente prevê uma revisão a partir de dois anos da sua implantação, o que acontece em meados deste ano.

O que foi detectado neste período de aplicação da lei é que há um elemento da fórmula vigente que tem resultado em reservatórios de retenção de água de enorme proporção, em detrimento da área verde que entendemos ser o objetivo original quando a quota ambiental foi concebida.

Além disso, verificou-se que os lotes menores, abaixo de 1000m², e os edifícios reformados não têm conseguido atender à quota ambiental. A minuta em discussão propõe que seja adequada a fórmula, com a alteração da linha de corte de 500m² para 1000m².

Ressalte-se que permanecem as exigências de área permeável e de reservatório de águas pluviais nesses lotes, ressaltando-se ainda que as preocupações ambientais da Prefeitura transcendem a quota ambiental, na medida em que estão propostos incentivos para edificações certificadas de qualquer uso, para as que fizerem o uso de pré-tratamento de esgoto, de cogeração de energia limpa como fotovoltaica e solar entre outras, e de arborização vertical, incorporando assim os avanços que preconizam os estudiosos das melhores práticas mundiais.

Sobre as obrigações previstas no Plano Diretor em áreas de operações urbanas
As operações urbanas foram instituídas considerando a legislação urbanística vigente à época de sua elaboração e os potenciais construtivos previstos para cada setor. A proposta pretende manter o equilíbrio econômico-financeiro e urbanístico proposto à época, deixando a incorporação dos novos instrumentos previstos no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento, quando da revisão dessas operações. Nesse sentido a proposta apresentada apenas recupera e incorpora as disposições do Plano Diretor, que, em seu artigo 382, “recepciona as leis relativas às Operações Urbanas e Operações Urbanas Consorciadas em curso na data da promulgação desta lei (PDE) e mantidas as disposições das leis específicas que as instituíram”. Foi a lei de zoneamento editada na gestão passada que alterou o Plano Diretor!

Sobre construção de espaços públicos em grandes empreendimentos
Nesse quesito, foi a Lei de Zoneamento editada em 2016 que alterou o Plano Diretor, criando diferentes mecanismos para a utilização de terrenos acima de 20.000 m². Essa alteração criou dificuldades para a construção de edificações que necessitam de grandes áreas. O texto apresentado procura reestabelecer, em alguns casos, a proposta original do Plano Diretor para aproveitamento de terrenos até 40.000 m².

A legislação vigente só exige o parcelamento, com aberturas de novas vias, para os lotes com áreas superiores a 40.000 m². O que se propõe é que, em função de suas características, algumas atividades ocupem lotes até esse limite. É necessário lembrar que se mantém a obrigatoriedade de destinação de áreas verdes e institucionais para os lotes com área superior a 20.000 m², inclusive quando destinados a essas atividades

Vilas e bairros residenciais preservados
Os gabaritos das vilas estão garantidos, propondo-se o aumento desse gabarito apenas nas zonas de eixo de estruturação urbana (ZEU), exatamente para que se cumpra o adensamento proposto pelo Plano Diretor nessas áreas. Permanecem os requisitos que permitem insolação e ventilação adequadas, garantidos inclusive pelo Código de Obras. Propõe-se a retirada da obrigatoriedade de atendimento às restrições convencionais somente nas Zonas Corredor 3. Nesses corredores, a Lei de Zoneamento vigente permite a instalação de atividades, cujas características não justificam mais essas exigências. Os corredores enquadrados como ZCOR 3 estão localizados em áreas que já não interferem com os loteamentos, permanecendo os bairros jardins com as mesmas características originais.

As zonas exclusivamente residenciais (ZER) e corredores a elas lindeiros estão preservados, não havendo previsão de alteração de perímetro nem dessas, nem de nenhuma outra zona de uso.

Sobre a aprovação nos conselhos de patrimônio cultural
Os críticos alegam que a proposta desconsidera as decisões dos conselhos de preservação do patrimônio cultural. Não há nada na minuta proposta que permita fazer tal afirmação. As regras de tombamento e preservação sempre prevalecem sobre a legislação de uso e ocupação do solo. Salvo em uma condição já admitida pelo artigo 381 do Plano Diretor: em caso de modificação de projetos com alvarás expedidos anteriormente às decisões de órgãos de tombamento, modificação essa que será analisada tendo por base a legislação que autorizou a expedição do alvará original. Reiteramos: essa é uma disposição do próprio Plano Diretor vigente.

Concluímos reafirmando o dito no início: a proposta de revisão da Lei de Zoneamento é justamente isto, uma proposta, que está em debate pelo poder público e pela sociedade, que ainda será analisada pelo Parlamento municipal e que, portanto, ainda pode ser e certamente será alterada. Mas o debate deve ocorrer sem mistificações.