1. O que é função social da propriedade imóvel urbana?
A função social, presente na Constituição Federal de 1988, é o princípio norteador do direito de propriedade no Brasil. De acordo com ele, todo bem, seja móvel ou imóvel, rural ou urbano, deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários.
A propriedade urbana cumpre sua função social quando seu uso é compatível com a infraestrutura, equipamentos e serviços públicos disponíveis, e simultaneamente colabora para o bem estar da população como um todo.
2. Quais instrumentos urbanísticos a Prefeitura deve aplicar para garantir o cumprimento da função social da propriedade?
Para garantir o cumprimento da função social dos imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados a Prefeitura pode fazer uso de três instrumentos urbanísticos de aplicação sucessiva, são eles: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), Imposto Predial Territorial Urbano Progressivo no Tempo (IPTU Progressivo no Tempo) e Desapropriação do imóvel mediante pagamento em títulos da dívida pública
3. O que é um imóvel não edificado?
Imóvel não edificado é aquele com área superior a 500m² que não possui nenhuma edificação, ou seja, cujo coeficiente de aproveitamento é igual a zero. Também são considerados imóveis não edificados, os terrenos com área inferior a 500m², mas que sejam resultado de desmembramento aprovado após a publicação do novo Plano Diretor Estratégico, ou ainda, terrenos contíguos, de um mesmo proprietário e que somados perfaçam área superior a 500 m².
4. O que é um imóvel subutilizado?
Imóvel subutilizado é aquele com área superior a 500 m², cujo coeficiente de aproveitamento é inferior ao mínimo definido para zona na qual está localizado. O coeficiente de aproveitamento mínimo varia entre 0,3 e 0,5)
5. O que é um imóvel não utilizado?
Imóvel não utilizado é aquele que, embora possua edificação que atenda o coeficiente mínimo exigido, tem, no mínimo, 60% de sua área construída desocupada por mais de 1 ano.
6. Qualquer imóvel da cidade que não cumpre sua função social poderá ser notificado?
O Plano Diretor Estratégico estabelece que apenas poderão ser notificados os imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados situados nos seguintes locais:
• Zonas Especiais de Interesse Social 2, 3 e 5.
• Perímetros das Operações Urbanas Consorciadas.
• Áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana.
• Subprefeituras da Sé e da Mooca.
• Macroáreas de Urbanização Consolidada e de Qualificação da Urbanização.
• Macroárea de Redução de Vulnerabilidade Urbana (exclusivamente em glebas ou lotes com área superior a 20.000 m²).
• Macroárea de Estruturação Metropolitana (mediante lei específica)
7. O que é a notificação?
É uma comunicação formal ao proprietário, efetuada pela Prefeitura, que após análise criteriosa considerou que o imóvel estava ocioso. É a partir da notificação que os prazos, para que o proprietário tome as medidas destinadas ao cumprimento da função social, começam a ser contabilizados.
8. Há alguma ordem para as notificações?
Sim. O Plano Diretor Estratégico determina que a Prefeitura poderá escalonar as etapas de notificações, através da seleção de áreas prioritárias para a aplicação dos instrumentos indutores da função social da propriedade.
A regulamentação atual estabelece como prioritários os imóveis ociosos situados nas seguintes áreas:
• Operações Urbana Centro;
• Operação Urbana Consorciada Água Branca;
• Zonas de Especial Interesse Social (ZEIS) 2, 3 e 5;
• Perímetros das Prefeituras Regionais Sé e Mooca;
• Eixo de Estruturação da Avenida Santo Amaro
9. Em 2011 a Prefeitura publicou uma listagem no Diário Oficial de imóveis que não cumpriam sua função social. Ela gerou alguma obrigação legal para os proprietários?
Esta listagem realizada conforme obrigação disposta no Decreto 51.920/10, não gerava qualquer obrigação legal; ela era apenas um chamamento prévio aos proprietários de imóveis que apresentavam indícios de ociosidade.
10. Fui notificado. Por quê?
A notificação ocorre quando a propriedade não está cumprindo sua função social, conforme previsto na legislação. Apenas são notificados os proprietários dos imóveis cadastrados pela Prefeitura como não utilizados, subutilizados ou não edificados.
11. Posso ter acesso ao processo que resultou em minha notificação?
Sim. Basta protocolar requerimento na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, dirigido ao Diretor do CEPEUC, solicitando as vistas. A decisão será tomada dentro de até cinco dias úteis e o interessado será comunicado por e-mail ou telefone informado em sua solicitação. A partir do deferimento, o interessado terá cinco dias úteis para consultar o processo e tomar apontamentos.
12. Após a notificação quais são os prazos para o cumprimento da função social da propriedade?
Os proprietários de imóveis não edificados ou subutilizados terão o prazo de 1 ano, a partir do recebimento da notificação, para protocolar junto ao órgão competente o pedido de aprovação e de execução de projeto de parcelamento ou de edificação.As obras deverão ser iniciadas dentro de, no máximo, 2 anos, contados a partir da expedição do alvará de execução do projeto, e concluídas dentro de 5 anos, cabendo ao proprietário a comunicação dessas providências ao CEPEUC.
Os proprietários de imóveis não utilizados, por sua vez, terão o prazo de 1 ano, a partir do recebimento da notificação, para ocupar o imóvel, também devendo comunicar essa providência ao CEPEUC.
É importante que as informações prestadas pelos proprietários permitam aferir realmente se o projeto da futura edificação atenderá aos critérios do Plano Diretor, com o fornecimento de cópias das plantas e requerimentos apresentadas para o licenciamento. Isso também vale para a comprovação de uso, apresentando contas de água e luz, fotos, notas fiscais expedidas, etc., que demonstrem que alguma atividade (residencial ou não residencial) de fato passou a ocorrer no imóvel.
13. O que acontece se o proprietário não cumprir os prazos acima?
Caso qualquer um dos prazos não seja atendido, será aplicado o IPTU Progressivo no Tempo, que corresponde majoração anual e consecutiva da alíquota por 5 anos, até o limite máximo de 15%.
O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano, será igual ao dobro daquela do ano anterior, sempre respeitando o limite de 15%.
14. O proprietário notificado poderá se manifestar?
Sim. O proprietário notificado poderá apresentar impugnação no prazo de 15 dias, contados da data do recebimento da notificação. Na impugnação, ele deverá apresentar os indícios de que seu imóvel cumpre com sua função social.
15. O proprietário de um imóvel que está limpo, conservado e com IPTU pago, deverá realizar edificação ou parcelamento para lhe dar função social?
Sim. A lei exige a edificação no coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido para o uso e ocupação do solo. A manutenção e o pagamento dos tributos fiscais também são obrigações do proprietário, não se confundindo portanto com o PEUC.
16. Há atividades no imóvel que não necessitam de edificações para acontecer. O proprietário está cumprindo a função social da propriedade?
Sim. Os imóveis onde funcionam atividades econômicas que não necessitam de edificação, como, por exemplo, postos de abastecimento de veículos, terminais de logística, quadras e piscinas, depósitos, entre outras atividades, estão cumprindo com sua função social e não deverão ser notificados.
Entretanto, vale lembrar que, para o cumprimento da função social do imóvel, e conforme estipulado pelo Plano Diretor, os estacionamentos rotativos de veículos não se enquadram como atividade que não necessita de edificação.
17. O proprietário não reside no imóvel, ainda assim ele é obrigado a utilizá-lo?
Sim, todo o imóvel deve cumprir sua função social, seja residência do proprietário ou não. Assim, caso o imóvel esteja sob locação ou outro tipo de contrato (comodato, usufruto, etc.), o proprietário permanece obrigado a dar uso, edificar, ou parcelar seu bem.
18. O proprietário de um imóvel notificado poderá vender seu imóvel?
Sim, mas os prazos para dar a ele uma função social continuarão a fluir, agora tendo como responsável o comprador do imóvel, conforme estipulado pelo Estatuto da Cidade.
19. Como posso saber quais imóveis foram notificados pela Prefeitura?
Qualquer cidadão poderá acessar o site da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento ou se dirigir à Coordenadoria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (CPDU), da Subprefeitura mais próxima de sua residência, a fim de obter tais informações.As listagens são atualizadas mensalmente, e o portal Geosampa também apresenta mapas com a localização dos imóveis cujos proprietários foram notificados.
20. Fui notificado, mas não tenho recursos financeiros suficientes para dar alguma função ao meu bem. O que posso fazer?
Uma alternativa para viabilizar financeiramente o cumprimento das obrigações exigidas a partir da notificação é o consórcio imobiliário.
O consórcio imobiliário consiste em um acordo, entre o proprietário e a Prefeitura, no qual este último recebe o terreno, edifica ou urbaniza, e após a conclusão das obras, transfere ao proprietário tantas unidades imobiliárias quantas bastarem para ressarci-lo, considerando o valor do terreno à época da notificação.
21. Como posso tirar outras dúvidas, caso seja notificado.
Agende um atendimento pessoal, sempre às terças e quintas, pelo endereço eletrônico dcfsp@prefeitura.sp.gov.br ou pelo telefone 3113-7872.