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IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) Perguntas e Respostas

1) O que é o ITBI?
É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, realizada “inter vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel. Ato oneroso é aquele que produz vantagens e obrigações para todas as partes envolvidas, tendo como exemplo típico a compra e venda de um bem. Assim, esse imposto não é cobrado no caso de doações. “Inter vivos” significa que o negócio é realizado entre pessoas vivas, ou seja, não se incluem no ITBI as transmissões por herança. Mas, existe outro imposto, estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança. O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou direitos, ou seja, no caso mais comum, que é a compra e venda de um imóvel, quem deve recolher o imposto é o comprador.

2) O ITBI pode ser parcelado?
Não. O imposto deve ser pago em uma única parcela. O atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização. O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, que constate a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, porém, incidirão juros de 1% ao mês e multa de 50% sobre o valor do imposto devido. Acesse o site do Programa de Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (PAT) para obter mais informações (clique aqui para acessar).

3) Onde posso obter a guia de recolhimento do ITBI?
A guia é obtida neste site, em uma das opções de Declaração de Transações Imobiliárias – DTI (Imóveis Urbanos; Imóveis Rurais; ou Amparadas por Mandado de Segurança) e indicará o valor a ser recolhido, podendo ser paga em qualquer um dos bancos conveniados (veja lista completa).  Lembramos que o preenchimento da guia é de responsabilidade do contribuinte.

4) Onde posso obter informações específicas sobre a forma de cálculo do ITBI?
Além das orientações disponibilizadas neste site, informações específicas poderão ser obtidas na Rua Pedro Américo, 32 (Edifício Andraus), 6º andar, de segunda a sexta-feira, das 9h às 16h.

5) Nas cessões de direitos, o imposto incide somente sobre o valor da cessão?
Nas cessões de direitos decorrentes de compromisso de venda e compra, a base de cálculo é o valor do bem transmitido, sendo que o valor da dívida, se constante do instrumento de cessão, poderá ser abatido da base de cálculo do imposto. Para cálculo do imposto é necessário comparecer à Rua Pedro Américo, 32 (Edifício Andraus), 6º Andar, de segunda a sexta-feira, das 9h às 16h, munido dos seguintes documentos: contrato de cessão; contrato de compromisso de venda e compra (originário); e cadastro do imóvel (número do IPTU).

6) Preciso recolher o ITCMD e me informaram que deveria conseguir o valor venal de referência do imóvel do exercício de 2004 (ou anterior), onde consigo?
O valor venal de referência foi criado em 2005 e só existe a partir desta data. Caso precise de um valor para o imóvel anterior a 2005, agende um atendimento na Praça de Atendimento da Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e solicite uma certidão de valor venal de IPTU para o referido ano. Atenção! O agendamento eletrônico prévio é obrigatório, clique aqui para agendar seu serviço antes de comparecer à Praça de Atendimento da Secretaria de Finanças.

7) Estou financiando meu imóvel mas não pelo Sistema Financeiro de Habitação, nem pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com devo preencher a declaração?

Nesse caso, basta informar no campo “Tipo Financiamento” a opção “SFI, Carteira Hipotecária, Consórcio, etc”. Não será necessário informar o valor financiado uma vez que para estes tipos de financiamento não há redução da alíquota do imposto.

8) Comprei um apartamento e uma vaga de garagem, devo preencher duas Declarações de Transações Imobiliárias?
Somente será necessário preencher duas Declarações de Transações Imobiliárias, se o apartamento tiver lançamento de IPTU em separado da(s) vaga(s); nesse caso, deverá ser preenchida uma declaração para cada imóvel que possua cadastro próprio de IPTU. Esse procedimento não é necessário se os imóveis tiverem matrículas independentes no cartório de registro de imóveis, porém um único cadastro de IPTU.

9) Ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, cometi um erro, o que faço?
Nessa hipótese, há três possibilidades:

a) Se ainda não foi feito o pagamento do tributo, basta preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI novamente, desprezando a anterior.

b) Se o pagamento já foi realizado, será necessário retificar a Declaração. Se a correção for de um dos seguintes dados:

O contribuinte poderá retornar ao tabelionato de notas da cidade de São Paulo onde lavrou a escritura, ou, no caso de contrato particular com força de escritura pública, retornar ao cartório de registro de imóveis, para que eles procedam à retificação.

c) Se o tabelionato não se situar no município de São Paulo ou a retificação da guia de ITBI não se referir a nenhum dos dados citados no item anterior, o contribuinte deverá comparecer à Rua Pedro Américo, 32 (Edifício Andraus), 6º andar, de segunda a sexta-feira, das 9h às 16h, para ingressar com um processo administrativo de retificação, munido de cópias dos seguintes documentos: documento que originou a transação imobiliária (escritura, contrato de compra e venda, auto de arrematação, etc), certidão de matrícula atualizada, guia de ITBI paga, documentos pessoais (RG e CPF), e procuração, se for o caso. Atenção! O agendamento eletrônico prévio é obrigatório, clique aqui para agendar seu serviço antes de comparecer à Praça de Atendimento da Secretaria de Finanças.

10) Por descuido paguei o tributo em duplicidade com faço para reaver o dinheiro pago a maior?
Caso o contribuinte tenha pago a maior ou em duplicidade o tributo, deverá comparecer à Rua Pedro Américo, 32 (Edifício Andraus), 6º andar, de segunda a sexta-feira, das 9h às 16h, munido dos seguintes documentos: documento que originou a transação imobiliária (escritura, contrato de compra e venda, auto de arrematação, etc), certidão de matrícula atualizada, guia(s) de ITBI paga(s), documentos pessoais (RG e CPF), procuração – se for o caso –, acompanhada de RG e CPF do procurador, e quaisquer outros documentos que comprovem o erro.

11) Foi publicada a Lei nº 16.098 em 29/12/2014 alterando a alíquota do ITBI de 2% para 3%. A partir de quando essa nova alíquota entrará em vigor? 

De acordo com a Constituição Federal, artigo 150, inciso III, alínea “c” é vedado ao Município aumentar tributo antes de decorridos noventa dias da publicação da lei. Assim, essa lei entrará em vigor no dia 30 de março de 2015 e a alíquota será de 2% para as transmissões ocorridas até 29/03/2015 e de 3% para as transmissões ocorridas a partir de 30/03/2015.